Rreziku i ndryshimeve klimatike në banesa

Pronarët e shtëpive përballen me një faturë prej 25 trilionë dollarësh nga ndryshimet klimatike. Prona, klasa më e madhe e aseteve në botë, është më e cenuara, shkruan The Economist

Banorët e Italisë Veriore nuk kishin përjetuar kurrë një dukuri natyrore si stuhia që goditi rajonin verën e kaluar. Në Milano, Parma, Torino dhe Venecia, ra breshër deri në 19 cm.

U thyen dritare dhe panele diellore, u plasaritën pllaka dhe u gërvishtën makina. Kjo ngjarje i kushtoi industrisë së sigurimeve 4.8 miliardë dollarë, duke e bërë atë fatkeqësinë natyrore më të shtrenjtë në botë nga korriku deri në shtator (këto shifra përjashtojnë Amerikën, e cila i mbledh të dhëna të tilla veçmas).

Megjithatë, drejtuesit e shoqërive të sigurimit, nuk u befasuan. Ndryshimet klimatike po i bëjnë incidente të tilla shumë më të zakonshme. Në dekadën nga viti 2000 deri në 2009, vetëm tre stuhi i kushtuan industrisë së sigurimeve më shumë se 1 miliard dollarë me çmimet e tanishme. Nga viti 2010 deri në vitin 2019, ranë dhjetë stuhi të mëdha.

Që nga viti 2020, kanë rënë gjashtë. Stuhi të tilla tani janë përgjegjëse për më shumë se një të katërtën e kostove të sigurimit nga fatkeqësitë natyrore, sipas firmës Swiss Re. Në Europë, një kontinent që nuk njihet për motin e skajshëm, humbjet kanë arritur në 5 miliardë dollarë në vit, për tre vitet e fundit.

Ndryshimet klimatike po u bëjnë dëm të madh pronave në të gjithë botën. Uraganet, zjarret dhe përmbytjet po bëhen gjithnjë e më të shpeshta dhe më të rënda.

Po shtohen edhe fatkeqësitë natyrore më të zakonshme. Për shembull, në Londër, gjatë valëve të të nxehtit, thahet shtresa e argjilës mbi të cilën qëndron pjesa më e madhe e qytetit dhe kjo po shkakton fundosje të terrenit, duke bërë që pronarët e shtëpive të ngarkohen me fatura të mëdha.

Një problem i ngjashëm prek edhe Amsterdamin, ku shumë ndërtesa të vjetra janë ndërtuar mbi pirgje druri të ngulitura në tokën moçalore. Periudha e zgjatur e thatësisë në verë po ul nivelin e ujit, duke tharë themelet e drunjta dhe duke i ekspozuar ato ndaj ajrit. Kjo bën që drurët të kalben, duke shkaktuar që ndërtesat të zhyten edhe më thellë në tokë.

Pronarët e pafat të shtëpive mund të ngarkohen me fatura prej 100,000 eurosh (108,000 dollarë) ose më shumë, për të riparuar dëmin.

Dhe përveç riparimeve të shtrenjta si pasojë e ndryshimit klimatik, qeveritë mund t’i detyrojnë pronarët e shtëpive që të instalojnë sisteme për ngrohje dhe ftohje që nuk lëshojnë shumë karbon, ose mund t’i detyrojnë ata të përmirësojnë efikasitetin energjetik të shtëpive, duke shtuar edhe më shumë kostot.

Shpenzime të mëdha

Për rrjedhojë, pronarët e shtëpive janë ngarkuar me tarifa të larta. Nuk është vlerësuar ende një shifër e saktë, por firma MSCI, që përpilon treguesit financiarë, mendon se gjatë 25 viteve të ardhshme, kostot e ndryshimeve klimatike, si për dëmtimin e pronës, ashtu edhe për investimet për uljen e emetimeve të karbonit, mund të arrijnë në pothuajse një të dhjetën e vlerës së banesave për portofolat e investitorëve institucionalë.

Nëse e njëjta gjë do të jetë e vërtetë edhe për banesat në përgjithësi, atëherë bota do të përballet me një kosto prej rreth 25 trilionë dollarësh.

Kjo kosto është aq e madhe, sa do të ketë pasoja të rënda, jo vetëm për pasurinë e individëve, por edhe për sistemin financiar. Prona është klasa më e rëndësishme e aseteve në botë, duke përbërë dy të tretat e pasurisë globale.

Shtëpitë janë në zemër të shumë prej tregjeve financiare më të rëndësishme në botë dhe kyçe për hipotekat që shërbejnë si kolateral në tregjet e parasë dhe mbështesin bilancet e bankave.

Nëse rreziku rritet në mënyrë të menjëhershme dhe huamarrësit dhe huadhënësit kuptojnë se kolaterali që mbështet gjithë ato transaksione nuk vlen më aq sa ata mendonin, atëherë tregjet financiare do të pushtohen nga një valë e ndryshimit të çmimeve.

Do të prekeshin edhe financat e qeverive, sepse pronarët e shtëpive do të kërkonin ndihma të shtrenjta. Me pak fjalë, në të ardhmen, ndryshimet klimatike mund të nxisin përçarje në tregun e pronave.

Deri tani, rreziqet e ndryshimeve klimatike nuk janë reflektuar plotësisht në çmimet e banesave. Një studim në revistën “Nature” zbulon se, nëse do të merreshin parasysh vetëm humbjet që priten nga përmbytjet shtesë, vlera e shtëpive amerikane do të binte me 121-237 miliardë dollarë. E vërteta është se shumë blerës dhe shitës, thjesht janë të pavetëdijshëm për rreziqet.

Kur fillon ndërgjegjësimi për këto rreziqe, atëherë çmimet ndryshojnë. Një studim i botuar në vitin 2018 në revistën “Journal of Urban Economics” zbuloi se kishte pasur një rënie të vazhdueshme prej 8% të çmimit të shtëpive të ndërtuara në fushat e përmbytura në Nju Jork pas uraganit Sandy, i cili shkaktoi një përmbytje të madhe në vitin 2012.

Prona në zonat e Kalifornisë ku bie shpesh zjarr, kushtojnë rreth 4% më pak se shtëpitë jashtë zonave të tilla.

Në shumë raste, rreziqet që paraqet ndryshimi i klimës për pronat, po bëhen të dukshme në mënyrë të ngadaltë, si në rastin e problemeve që shkakton klima në gjeologjinë e Londrës. Tullat e verdha, me të cilat janë ndërtuar shumë shtëpi në këtë qytet, prodhohen nga balta mbi të cilën qëndrojnë shtëpitë.

Kohët e fundit është zbuluar se nuk është mirë të ndërtohet me këtë lloj balte. Gjatë dimrave tashmë më të butë, ka reshje më të larta, sepse ajri i ngrohtë mund të mbajë më shumë lagështi. Ndërsa balta thith shiun, ajo bymehet. Më pas verërat më të nxehta e thajnë përsëri baltën, duke shkaktuar tkurrjen e tokës.

Ky nuk do të ishte ndonjë problem nëse zgjerimi dhe tkurrja do të ishin të njëtrajtshme, thotë inxhinieri Owen Brooker.

Por nuk ndodh kështu, për shkak të pemëve, të cilat thithin lagështinë rreth e rrotull tyre. Për rrjedhojë, toka në disa zona shtrëngohet dhe ngrihet lart, dhe shtëpitë që qëndrojnë sipër saj plasariten.

Rreziku

Sipas Shërbimit Gjeologjik Britanik, deri në vitin 2030, ndaj kësaj dukurie të fundosjes do të jenë të rrezikuara dy të pestat e banesave të Londrës, pra rreth 1.8 milionë shtëpi. Janë në rrezik edhe qytete të tjera aty pranë, si Oksfordi dhe Kembrixhi (shih hartën).

Riparimi që bëhet duke vendosur mbështetje prej betoni zakonisht kushton rreth 10,000 paund (12,500 dollarë), por mund të kushtojë edhe shumë më tepër.

Firma këshillimore PWC parashikon se kompanitë e sigurimit në Britani do të paguajnë 1.9 miliardë paund në vit për kërkesa subvencionesh, deri në vitin 2030. “Kompanitë e sigurimeve do t’i bënin vetes një shërbim të mirë, po t’i ndërgjegjësonin njerëzit”, thotë zoti Brooker.

Analistët i quajnë “rreziqe fizike” këto ndikime të drejtpërdrejta të ndryshimeve klimatike mbi shtëpitë. Disa prej tyre, si efekti i bymimit dhe tkurrjes që përmendëm më sipër, janë kronike.

Të tjera janë akute, si uraganet, përmbytjet dhe zjarret. Në çdo rast, jo vetëm që një shtëpi mund të shkatërrohet plotësisht, por për shkak të mundësisë së fatkeqësive të tjera në të ardhmen, mund të jetë i rrezikshëm edhe rindërtimi në të njëjtin terren.

Edhe ndryshimet më të thjeshta të motit mund t’i bëjnë shtëpitë të pabanueshme: për shembull, vetëm një numër i vogël i shtëpive në Indi kanë kondicioner, kështu që nëse temperaturat do të rriteshin shumë, banimi në to mund të bëhej i padurueshëm. 

Rreziqet fizike po rriten kudo (shih grafikun 1). Problemi nuk ka të bëjë vetëm me stinën e nxehtë të verës dhe stuhitë e mëdha në Europë.

Sipas Qendrës Kombëtare për Informacion Mjedisor, Amerika pësoi 28 fatkeqësi natyrore që shkaktuan më shumë se 1 miliard dollarë dëme vitin e kaluar, duke tejkaluar rekordin e mëparshëm prej 22 fatkeqësish natyrore në vitin 2020.

Ndërkohë tajfuni Doksuri, i cili goditi Filipinet dhe më pas Kinën Jugore vitin e kaluar, ishte tajfuni më i kushtueshëm në histori.

Duhet thënë se rreziqet nuk janë të shpërndara në mënyrë të barabartë. Sipas studimit nga Banka e Anglisë, në vitin 2022, vetëm në 10% të rretheve të Mbretërisë së Bashkuar, secili përafërsisht sa madhësia e një qyteti të vogël, do të përqendroheshin 45% e hipotekave që do të dëmtoheshin në rast se temperaturat mesatare globale do të arrinin 3.3°C mbi nivelet paraindustriale, kryesisht për shkak të rritjes së rrezikut të përmbytjeve në këto zona.

Për arsye të ngjashme, në Amsterdam mund të ketë një ulje me 40% të vlerës së pronave, për shkak të rreziqeve fizike nga ngrohja e klimës, krahasuar me vetëm 7% në Tokio.

Të dhënat për ndikimin në vendet e varfra janë të mangëta, por mjafton të kemi parasysh se shumë nga qytetet më të populluara në botë, janë bregdetare.

Një studim i publikuar në vitin 2017, nga organizata bamirëse “Christian Aid”, tregon se qytete si Kalkuta dhe Mumbai në Indi dhe Dhaka në Bangladesh, janë më të cenuarat nga rritja e nivelit të detit, për sa i përket rrezikut ndaj popullsisë.

Ndërsa për sa i përket rënies së vlerës së pronës, qytetet më të rrezikuara janë Majami, Guangzhou dhe New Yorku.

Pse Tokio është më i mbrojtur?

Por rreziqet mund edhe të ulen, për shembull, përmes përpjekjeve private dhe publike për të përmirësuar gatishmërinë.

Një nga arsyet pse Tokio është më pak i rrezikuar, është sepse qyteti përmirësoi mbrojtjen nga përmbytjet, pasi tajfuni Kit goditi në vitin 1966, duke përmbytur 42,000 ndërtesa. Kur tajfuni Lan solli sasi të ngjashme shiu në vitin 2017, u përmbytën vetëm 35 ndërtesa.

Në teori, çmimet e shtëpive dhe të sigurimeve, duhet të japin një sinjal të qartë për rreziqet e dëmtimit që vijnë prej klimës. Por edhe në vende që dihet se janë në rrezik, siç është Majami, sinjali shpesh shtrembërohet.

Vetëm në mars, legjislatura e Floridës miratoi një projektligj që u kërkon personave që shesin një pronë të zbulojnë nëse ajo kishte pësuar përmbytje më parë.

Dhe për fat të keq, arsyeja pse anashkalohet sigurimi i shtëpive në Florida është sepse kostot janë aq të larta, sa që do t’i dukeshin të padrejta shumicës së banorëve: sipas kompanisë së sigurimeve Insurify, primi mesatar vjetor për një shtëpi tipike në Florida ka të ngjarë të arrijë në shifrën 11,759 dollarë këtë vit.

Megjithatë, edhe me norma të tilla, disa kompani sigurimi të shtëpive private kanë pasuar humbje, ose janë tërhequr nga Florida në vitet e fundit.

Megjithatë, qeveria e shtetit i mbron pronarët e shtëpive nga tregu, përmes një siguruesi shtetëror që shërben si burimi i fundit dhe që ofron mundësi për shtëpitë që nuk mbulohen nga siguruesit privatë.

Citizens Property Insurance Corporation është bërë siguruesi më i madh i shtëpive në Florida (shih grafikun 2).

Mbulimi i saj arrin në vlerën 423 miliardë dollarë, shumë më tepër se borxhi publik i shtetit. Kjo tregon se kompania “Citizens Property” ka ofruar një subvencion të madh për pronarët e shtëpive me paratë e taksapaguesve. Sigurimi i përmbytjeve i nënshkruar nga qeveria federale ka të meta të ngjashme.

Fondacioni “First Street”, i cili gjurmon kërcënimet e ndryshimeve klimatike ndaj pronës amerikane, llogarit se vlerat e shtëpive në qytetin e famshëm bregdetar West Palm Beach do të binin me 40%, në rast se pronarët do të duhej të paguanin koston e vërtetë të sigurimit ndaj uraganeve dhe përmbytjeve.

Kjo do të zhdukte kapitalin e shumë pronarëve të shtëpive dhe do të linte shumë hipoteka pa kolateral të mjaftueshëm.

E megjithatë, tregu i pronave në Majami po lulëzon. Rreth qytetit po ngrihen vazhdimisht ndërtesa banimi. Gjatë pesë viteve të fundit, çmimet e banesave janë rritur me 79%, sipas treguesit Case-Shiller.

Duket se sinjali që po dërgon tregu në lidhje me rreziqet që u kanosen pronave nga ndryshimet klimatike, është se nuk duhet vrarë mendja.

Si për t’i bërë gjërat edhe më keq, rreziku fizik nuk është i vetmi që u kanoset shtëpive nga ndryshimi i klimës. Është edhe “rreziku i tranzicionit”, pra mundësia që qeveritë mund t’i detyrojnë pronarët e shtëpive të bëjnë rinovime të caktuara, me synim uljen e emetimeve të karbonit. Politika të tilla mund të rrisin në mënyrë domethënëse kostot.

Për shembull, qeveria gjermane kishte planifikuar të ndalonte kaldaja të reja me gaz nga fillimi i këtij viti, të cilat do të kishin ngarkuar shumë pronarë shtëpish me kosto shtesë prej 15,000 eurosh ose më shumë, edhe pas subvencioneve. (Politika shkaktoi aq shumë zhurmë, sa që ndryshimet u zbutën dhe u vonuan.)

Nëse qeveritë kërkojnë të përmbushin synimet e uljes së emetimeve për të cilat janë zotuar, atëherë do të rriteshin shumë kostot. Ndërtesat përbëjnë 18% të emetimeve të energjisë në botë, kryesisht nëpërmjet ngrohjes në dimër dhe ftohjes në verë.

Agjencia Ndërkombëtare e Energjisë, vlerëson se deri në vitin 2030, në ndërtim, do të nevojiten investime vjetore me vlerë 574 miliardë dollarë për efikasitetin e energjisë dhe teknologjitë e pastra, më shumë se sa dyfishi i vlerës prej 250 miliardë dollarësh të investuar në vitin 2023. Politikat mjedisore mund të rrisin edhe faturat e energjisë elektrike.

Përcaktimi sasior i rreziqeve të tranzicionit është i ndërlikuar. Është e vështirë të dihet sa prona banesash ka gjithsej në botë, thotë Bryan Reid, nga firma MSCI, aq më pak të matet se si mund të ndikojnë politikat ekologjike në vlerën e këtyre pronave.

Sipas parashikimeve të përafërta të firmës, nëse do të imponoheshin politika që synojnë të kufizojnë rritjen e temperaturave në 1.5°C, atëherë kostot do të arrinin në 3.4% të vlerës së banesave të mbajtura në portofolat e investimeve.

Sa më serioze të bëhen qeveritë në lidhje me frenimin e emetimeve, aq më të mëdha janë edhe rreziqet e tranzicionit (edhe pse në planin afatgjatë, politika të tilla pritet të ulin rreziqet fizike të nga ndryshimet klimatike).

Në samitin e klimës në Dubai vitin e kaluar, presidenti i Francës, Emmanuel Macron, propozoi që Banka Qendrore Europiane të paraqiste dy norma interesi të veçanta, një normë për “huadhënien kafe”, pra për investimet në lëndët djegëse fosile me efekt ndotës, dhe një normë tjetër të volitshme për “huadhënien e gjelbër”, pra me efekte ekologjike.

Kështu, bankat të cilat janë zotuar të ulin emetimet që lidhen me kreditë e tyre, duhet të sigurohen që portofoli i tyre i hipotekave, të përputhet me objektivat e klimës.

Për rrjedhojë, shtëpitë që përdorin gaz natyror, mund të kenë kosto më të lartë financimi sesa ato më ekologjike, dhe si pasojë, mund të shiten me ulje.

Në një periudhë afatgjatë, ka një shans të mirë që do të bjerë përgjegjësia mbi qeveritë për të përballuar si rreziqet fizike, ashtu edhe ato të tranzicionit. Carolyn Kousky, nga Fondi i Mbrojtjes së Mjedisit, përfytyron një skenar ku katastrofa të shumta natyrore godasin disa pjesë të ndryshme të Amerikës në të njëjtën kohë.

Kjo mund të çojë në një rritje të papritur të çmimeve të sigurimeve në pjesën më të madhe të vendit dhe rënien e vlerës së pronës.

Pronarët e shtëpive që nuk janë të gatshëm të paguajnë për të vazhduar të jetojnë në një zonë ku fatkeqësitë natyrore janë të shpeshta, thjesht mund t’u kthejnë çelësat e shtëpive ofruesve të hipotekave, të cilët mund të përballen me humbje për shkak të rënies së çmimeve.

Gjigantët amerikanë të hipotekave të mbështetura nga shteti, si firma Fannie Mae and Freddie Mac kërkojnë që huamarrësit të kenë sigurim shtëpie. Nëse klientët e tyre nuk mund ta përballojnë dot, atëherë mund të ketë falimentime.

“Ne jemi shumë të vetëdijshëm për këtë”, thotë Dan Coates, në Agjencinë Federale të Financave të Strehimit, e cila mbikëqyr kompaninë “Fannie and Freddie”.

“Ka shumë masa që mund të pengojnë që ngjarjet të marrin një rrjedhë të keqe”, shton ai, duke vënë në dukje pagesat federale të ndihmës për fatkeqësitë natyrore dhe ndoshta një përsëritje të masave toleruese që kompania “Fannie and Freddie” u ofroi pronarëve të shtëpive gjatë pandemisë Covid-19.

Por masa të tilla, në fakt, vetëm sa do të zhvendosnin rreziqet nga pronarët e shtëpive tek qeveria federale.

Hipotekimi i së ardhmes

Në demokracitë ku shumë votues zotërojnë shtëpi, politikanët kanë arsye të mira për të mbrojtur pronarët e shtëpive nga ndryshimet klimatike, për aq kohë sa të jetë e mundur.

Edhe në Gjermani, e cila ka ende një sektor të madh të marrjes me qira, debati për kaldajat me gaz, është vështruar si një paralajmërim.

Zvarritja e veprimeve parandaluese reflekton edhe realitetin e ndërlikuar të ndryshimeve klimatike dhe mënyrën sesi po përballet bota me to: edhe nëse një qeveri do të paraqiste masa të rrepta për të ulur emetimet në vendin e vet, kjo nuk do të thotë se do të uleshin emetimet globale të karbonit dhe rrjedhimisht, rreziqet fizike.

Për shembull, asnjë investim në efikasitetin e energjisë në shtëpitë gjermane nuk do të kishte parandaluar dot përmbytjet që ndodhën në vitin 2021, të cilat shkaktuan dëme me vlerë mbi 40 miliardë dollarë.

Megjithatë, sa më gjatë që qeveritë t’i mbrojnë pronarët e shtëpive nga rreziqet, aq më të mëdha bëhen rreziqet. Vendet e rrezikuara si Majami vazhdojnë të jenë të kërkuara për banim, edhe ndërsa ndryshimet klimatike bëhen më të theksuara dhe të ardhurit e rinj thjesht hamendësojnë se taksapaguesit do të përballojnë kostot e ardhshme.

Do të vijë një kohë kur ky hamendësim nuk do të qëndrojë më dhe do të ketë pasoja të paparashikueshme.

Ndryshimet klimatike shpesh trajtohen si diçka që u ndodh të tjerëve, në vende të largëta dhe në rrethana të dëshpëruara. Por në shumicën e vendeve të pasura, kostot kanë filluar të ndihen tashmë./Përgatiti: Monitor/