A ka përfunduar rënia globale e tregut të banesave?

Pse rritja e normave të interesit nuk ka shkaktuar ende trazira në sektorin e pronave, shkruan The Economist

Në Australi, çmimet e banesave janë rritur gjatë tre muajve të fundit. Në Amerikë, një tregues i rëndësishëm i vlerave të banesave, është rritur me 1.6% që nga niveli i ulët në janar dhe çmimet e aksioneve të ndërtuesve të shtëpive janë dyfish më të larta se tregu i përgjithshëm i aksioneve.

Në Eurozonë, tregu i pronave duket i qëndrueshëm. “Ndikimi negativ i tregut të banesave te PBB-ja, tani pritet të jetë tejet i vogël”, shkruajnë analistët në Bankën JPmorgan Chase, në një raport të fundit mbi Amerikën.

“Ne besojmë se zvarritja e konsumit privat për shkak të ndikimit negativ që shkakton tregu i banesave, tani pothuajse është zbehur”, shkruan studiuesit në Bankën Goldman Sachs, në lidhje me Korenë e Jugut.

Ekonomistët kishin pritur një katastrofë me çmimin e banesave. Në mars të vitit 2022, kur Rezerva Federale filloi për herë të parë të rriste normat e interesit për të luftuar inflacionin që po rritej, vlera mesatare e një shtëpie në një shtet të pasur, ishte 41% më e lartë se pesë vite më parë.

Çmimet ishin rimëkëmbur që nga kriza financiare e viteve 2007-‘09, më pas u rritën gjatë pandemisë Covid-19. Që atëherë, normat e interesit të bankës qendrore janë rritur me më shumë se tre pikë përqindje mesatarisht në nivel global, duke i bërë hipotekat më të kushtueshme dhe duke ngadalësuar ekonominë.

Por tani çmimet globale të banesave nuk janë më alarmuese. Ato janë 3% nën kulmin më të fundit, ose 8-10% më të ulëta duke marrë parasysh inflacionin. Këto janë nivele të parashikueshme që janë vënë re që në shekullin XIX.

Megjithatë, kjo rënie duhej të ishte e ndryshme, pasi ajo ndodhi pas një bumi, i cili shënoi rritjen më të shpejtë të çmimeve në histori. Si rezultat, çmimet reale të shtëpive mbeten mbi nivelin e vitit 2019. Shumë persona të lindur në vitet 1980 ose më vonë, të cilët kishin shpresuar se një rënie e theksuar e çmimeve, do t’i lejonte të blinin shtëpinë e parë, pa dyshim që kanë mbetur të zhgënjyer.

Zakonisht, gjatë një rënieje globale të tregut të banesave, disa shtete përjetojnë vështirësi. Pas krizës financiare, çmimet e shtëpive në Irlandë u përgjysmuan. Çmimet e banesave në SHBA, ranë me 20%.

Këtë herë, vendet që zakonisht goditen më keq, kanë performuar më mirë. Në San Francisko, çmimet e shtëpive janë sa një e dhjeta e nivelit të kulmit, pasi të pasionuarit e teknologjisë janë zhvendosur në shtete si Florida dhe Teksas. Megjithatë, rënia e çmimeve ka ndaluar tashmë dhe një shtëpi mesatare kushton më shumë se 1.1 milionë dollarë, rreth dhjetë herë më shumë se të ardhurat mesatare në qytet.

Pasi dolën jashtë kontrollit në vitet 2020-‘21, çmimet e banesave në Australi që atëherë kanë rënë me 7%. Por, siç tregoi edhe një ankand i fundit, tregu tani po rimëkëmbet. Një shtëpi njëkatëshe me dy dhoma gjumi në Double Bay, një periferi në portin e Sidneit, kohët u fundit u nxor në ankand për 4 milionë dollarë australianë (2,7 milionë Dollarë Amerikanë). Organizuesi i ankandit tha se shtëpia përfaqësonte një “mundësi të jashtëzakonshme për të ardhur dhe për të shtuar më shumë vlerë”.

Me këtë sigurisht që nënkuptonte se shtëpia ka nevojë për riparime. Por kjo nuk e ka penguar turmën e njerëzve të pasur që të vërshojnë me kërkesa për blerje. Më në fund, shtëpia u shit për më shumë se 6 milionë dollarë australianë.

Ndryshe nga rëniet e mëparshme të banesave, nuk ka shenja se ulja e tanishme e çmimeve ka pasur efekt më të gjerë financiar. Bankat nuk duken të shqetësuara për një rritje të hipotekave të këqija. Ato kanë më pak kredi të rrezikshme dhe letra me vlerë të dyshimta.

Në Zelandën e Re, borxhet e hipotekave janë rritur, por ende mbeten nën normën para pandemisë. Në Amerikë, delikuencat për hipotekat për një familje, kanë arritur nivelin më të ulët që prej kohës së krizës financiare. Në Kanada, pjesa e hipotekave me detyrime të prapambetura, po arrin nivelin më të ulët të të gjitha kohërave.

As problemet e pronësisë nuk duket se po e frenojnë ekonominë e gjerë. Investimet më të dobëta për strehim po ndikojnë në rritjen ekonomike, por efekti është i vogël. Në rëniet e mëparshme të tregut të banesave, numri i ndërtuesve ra ndjeshëm, shumë kohë përpara se pjesa tjetër e tregut të punës të dobësohej.

Megjithatë, sot ka ende kërkesë të nxehtë për to. Në Korenë e Jugut, punësimi në ndërtim ka rënë paksa nga nivelet më të larta të pandemisë, por tani duket se po rritet përsëri. Në Amerikë është rritur me 2.5% në vit, në përputhje me mesataren afatgjatë. Në Zelandën e Re, vendet e lira të punës në sektorin e ndërtimit, mbeten mbi nivelet historike.

Tre faktorë shpjegojnë elasticitetin e madh të vendeve të pasura në sektorin e strehimit: migrimi, financat e familjeve dhe preferencat e njerëzve. Marrim migrimin, i cili po thyen rekorde në të gjitha vendet e pasura.

Në Australi, emigracioni neto po arrin dyfishin e niveleve para pandemisë, ndërsa në Kanada është sa dyfishi i nivelit të mëparshëm. Kërkesa nga të ardhurit e rinj po ndihmon tregun. Studimet tregojnë se çdo 100,000 migrantë neto në Australi, rrisin çmimet e shtëpive me 1%. Në Londër, vendi i parë i qëndrimit për shumë të ardhur në Britani, qiratë u rritën me 16% vitin e kaluar.

Faktori i dytë janë financat e forta të familjeve. Njerëzit më të pasur nxitën bumin e banesave, dhe rregulloret e hipotekave pas krizës, larguan blerësit më pak të denjë për kredi. Në Amerikë, në vitin 2007, një kreditor mesatar kishte një rezultat krediti prej rreth 700 (mesatar), por në vitin 2021, ishte afro 800 (shumë i mirë).

Familjet më të pasura mund të përthithin më lehtësisht pagesat më të larta për hipotekat.

Por shumë huamarrës kanë gjithashtu norma të ulëta fikse interesi, që janë caktuar në të kaluarën. Nga viti 2011 deri në vitin 2021, pjesa e hipotekave me norma të ndryshueshme në të gjithë BE-në, ra nga afër 40%, në më pak se 15%.

Edhe pse normat janë rritur, raporti mesatar i pagesave për shlyerjen e borxhit ndaj të ardhurave në të gjithë vendet e pasura, mbetet më i ulët se norma para pandemisë. Si rezultat, më pak familjeve u është dashur të kursejnë, ose të shesin, në krahasim me periudhat e mëparshme të rënieve.

Vetë pandemia ka luajtur rol në këtë drejtim. Në vitet 2020-2021, shumë familje pakësuan në mënyrë drastike konsumin, duke çuar në grumbullimin e “kursimeve të tepërta” me vlerë totale disa triliona dollarë. Kjo sasi kursimesh i ka mbrojtur familjet nga normat më të larta të interesit.

Analiza nga Banka Goldman Sachs tregon se ka një lidhje pozitive midis vendeve me popullsi me kursime të tepërta dhe elasticitetit në çmimet e banesave. Kanadezët grumbulluan kursime të mëdha gjatë pandemisë; çmimet e shtëpive atje janë stabilizuar kohët e fundit. Suedezët grumbulluan më pak kursime dhe tregu i tyre i banesave është shumë më i dobët.

Faktori i tretë lidhet me parapëlqimet e njerëzve. Studimi i publikuar nga Banka e Anglisë tregon se ndryshimet në dëshirat e njerëzve, si dëshira për një zyrë në shtëpi, ose një shtëpi në vend të një apartamenti, shpjegojnë gjysmën e rritjes së çmimeve të banesave në Britani, gjatë pandemisë.

Në shumë vende, duke përfshirë Australinë, madhësia mesatare e një familjeje është zvogëluar, çka tregon se njerëzit janë më pak të gatshëm të ndajnë shtëpinë me dikë tjetër.

Dhe në një kohë me inflacion më të lartë, shumë njerëz mund të dëshirojnë të investojnë në asete fizike, si prona, infrastruktura dhe toka bujqësore, që e ruajnë më mirë vlerën e tyre në terma realë. E gjithë kjo mund të nënkuptojë se kërkesa për banesa do të mbetet më e lartë se para pandemisë, duke kufizuar rënien e mundshme të çmimeve.

A mund të vonojë kriza e tregut të banesave?

Ndoshta. Disa rënie të çmimeve të këtij sektori në të kaluarën, duke përfshirë në fund të shekullit XIX, ishin problematike. Bankat qendrore gjithashtu mund të mendojnë t’i rrisin normat edhe më tepër, ose t’i mbajnë ato të larta derisa kostoja më e lartë e parasë të fillojë të ndihet me të vërtetë.

Nëse pronarët e shtëpive ndihen më të varfër, ata do të shkurtojnë shpenzimet, gjë që do të ndihmonte në uljen e inflacionit.

Megjithatë ka arsye për të besuar se më e keqja ka përfunduar. Pasi arriti një nivel të ulët historik vitin e kaluar, besimi i konsumatorëve në të gjitha vendet e pasura, po rritet përsëri. Familjet mesatarisht kanë ende shumë kursime të tepërta.

Një mungesë strukturore e banesave nënkupton se ka pothuajse gjithmonë njerëz që janë të gatshëm të blejnë dhe të tjerë që nuk munden. Dhe ka pak shenja që njerëzit po e humbasin dëshirën për të ndërtuar zyra në shtëpi, ose për të rinovuar papafingot. Bumi i banesave ka përfunduar me një pëshpërimë, jo me një zhurmë./Përgatiti: Monitor/