Çfarë po ndodh me ndërtimin në Tiranë, pse po rriten sërish çmimet e apartamenteve…
Me shpejtësi, firmat e ndërtimit vijojnë punimet dhe po aq shpejt po ecin edhe shitjet.
Në zona të caktuara të kryeqytetit, çmimet e apartamenteve janë rritur 20-30%.
Në zonat e qendrës po blejnë të pasurit, të cilët nuk kanë nevojë për një kredi. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë treguan se kredia për 9-mujorin u rrit vetëm 3%…
Ndërtimet vijojnë me shpejtësi…
Tirana po lartësohet përditë, teksa ndërtimet vijojnë me shpejtësi. Firmat e ndërtimit pohojnë se shitjet po ecin me të njëjtin ritëm, ndërsa pjesa më e lakmuar e apartamenteve tashmë janë prenotuar. Në kantierin e firmës Kaso Group, firma ka përfunduar karabinanë e njërit prej tre objekteve që ka projektuar në Rrugën e Kosovarëve, lagjja në të cilën u është nënshtruar ndryshimeve të mëdha.
Si të interesuar për të blerë një apartament në atë projekt rezidencial takojmë Klausin, një djalë në të tridhjetat, që prezantohet si inxhinier në projekt. Edhe pse kishte shumë pak apartamente të paprenotuara, inxhinieri tregon se çmimi për metër në katror për apartamentet është 1800 euro, por la të hapur mundësinë e negocimit në varësi të pagesës.
Sipas tij, në rast se blerësi do të kishte mundësi financiare për ta paguar apartamentin në avancë, mund të përfitonte një zbritje të mirë. Duke qenë se pjesa e mirë e apartamenteve në objektin e parë ishte shitur, ai na sugjeroi që të prisnim sa të niste puna në dy objektet e tjera dhe na siguroi se koha e pritjes nuk do të ishte e gjatë, pasi punimet po ecnin më shpejt se parashikimi i projektit.
Shumë pranë me projektin e firmës së ndërtimit Kaso Group, një tjetër firmë ndërtimi. Eldino sh.p.k. po punon me të njëjtin ritëm. Karabinaja ka përfunduar, ndërsa kompania po ecën me shpejtësi me instalimet dhe punimet e brendshme. Apartamentet në këtë objekt, kushtonin rreth 100 euro më lirë për m².
Inxhinieri na dha si çmim të parë 1700 euro për metër në katror, por edhe ky e la të hapur mundësinë për negocim, në varësi të pagesës apo njohjeve që mund të kishim. Prej katalogut, kuptuam se edhe në këtë objekt, shitjet kishin ecur me shpejtësi. Pjesa më e madhe e apartamenteve ishin shitur. Në katet e fundit dhe të orientuara në drejtim të Liqenit Artificial të Tiranës ishte e pamundur që të gjeje një shtëpi të paprenotuar.
Përballë me projektet e kompanive Kaso Group dhe Eldino sh.p.k., Gener2 po nis punimet për projektin Lakeview Residences, i cili do të ketë pesë godina banimi, me 600 njësi. Burime nga kompania thonë se çmimet në këto banesa do të jenë nga 1600 deri në 2200 euro/m² në varësi të pozicionit. Ndërsa për dyqanet, çmimet do të variojnë nga 2500 euro/m² deri në 6000 euro/m². Edhe pse projekti është ende në fazë fillestare, kompania deklaron se ka pasur kërkesa dhe këto nuk janë kufizuar vetëm nga rezidentë në Shqipëri, apo shqiptarët e diasporës, por kanë vënë re dhe interesim nga të huaj.
Shtrenjtohen sërish apartamentet në Tiranë, rritja varion 20-30%
Çmimet e apartamenteve në Tiranë po shtrenjtohen sërish 15 deri në 30%, sipas një vëzhgimi të fundit që bëri “Monitor” në tregun e pasurive të paluajtshme në kryeqytet. Në Komunën e Parisit, kompania e ndërtimit Kika sapo ka nisur punimet në kompleksin e tretë rezidencial, pasi ka përfunduar shitjet në dy komplekse banimi në po atë zonë. Sokol Kika, administrator i firmës së ndërtimit, tha për “Monitor” se në kompleksin e ri mendon që të aplikojë çmime më të shtrenjta, ku çmimi për metër katror do të jetë rreth 1200 euro.
Në dy komplekset e para, çmimi për njësi për apartamentet e banimit ishte 900-950 euro për metër në katror. Sipas Kikës, në shtrenjtimin e çmimit për njësi kanë ndikuar kostot e larta në ndërtim, të cilat janë rritur për shkak të taksave, kryesisht taksës së infrastrukturës (që është rritur në 8% të çmimit të shitjes, nga 4% e kostos që ishte më parë). Një tjetër taksë e pritshme nga 1 janari është kontributi prej 3% e sipërfaqes për krijimin e fondit për strehimin social. Në Rrugën e Kosovarëve, çmimi mesatar në godinat e reja që janë në ndërtim është 1700-1800 euro për metër në katror.
Në kompleksin që po ndërton kompania Kaso Group, te Rruga e Kosovarëve, çmimi për metër katror në godinën që ka përfunduar si karabina është 1800 euro/m², por i diskutueshëm në varësi të pagesës. Shumë pranë godinave të Kaso Group, është në përfundim godina që po ndërton firma e ndërtimit Eldino sh.p.k. Çmimi për metër në katror në këtë kompleks është rreth 1700 euro/m². I njëjti çmim është edhe për apartamentet në ndërtim e sipër të Alba Konstruksion, pranë Parku Olimpik.
Tendenca në rritje e çmimeve është vënë re edhe në zonat më periferike. Kompania e ndërtimit Kontakt po ndërton aktualisht pranë zonës së Ali Demit në Tiranë, ku kanë planifikuar 33 godina banimi. Përfaqësues të shitjes në kompaninë Kontakt deklaruan për “Monitor” se tendenca e çmimeve të shitjes së apartamenteve në Tiranë është në rritje.
Aktualisht Kontakt po aplikon një çmim shitje prej 700 euro/m², duke qenë se janë ende në fazën e hedhjes së themelit, por shumë shpejt do të dalin me një çmim prej 800-900 euro për metër në katror. Arsyet kryesore që përfaqësuesit e kompanisë së ndërtimit Kontakt japin për rritjen e çmimit janë taksat e larta, të cilat kanë ndikuar shumë në rritjen e çmimeve, teknologjia e re që po përdorin në ndërtim, e cila edhe kjo është pjesë e kostos, si dhe kërkesa në rritje për blerje të apartamenteve.
Zyra e shitjeve e Kontakt tha për “Monitor” se në zonën ku po ndërtojnë po blejnë kryesisht individë të shtresës së mesme. Blerësit kryesorë janë punonjës të administratës dhe të punësuar në sektorin privat, si bankat. “Bëhet fjalë për çiftet e reja që deri diku kanë konsoliduar të ardhurat e tyre dhe kanë një punë të sigurt”, – thotë përfaqësuesja e kompanisë Kontakt e pyetur për profilin e blerësve. Individët me të ardhura të larta janë të përqendruar kryesisht në Rrugën e Kavajës, ku aktualisht po ndërton kompania Arlis Ndërtim me 1200 euro/m² dhe Deliorgji me rreth 1450 euro/m², apo dhe në zonën e Bllokut, në Njësinë 5. Në këtë të fundit, ndërtimet janë përqendruar në Rrugën e Kosovarëve dhe pranë stadiumit “Selman Stermasi”.
Çfarë po i rrit çmimet
Ndërtuesit japin si arsye kryesore për rritjen e çmimeve taksat e larta, të cilat pjesa më e madhe e tyre i kanë transferuar te çmimi final për apartamentet, ku pas taksës së ndikimit në infrastrukturë, pritet që nga 1 janari, ndërtuesit të paguajnë edhe një taksë në natyrë për strehimin social, për krijimin e fondit me 3% të sipërfaqes totale të ndërtimin. Sokol Kika thotë se, pavarësisht se u përpoqën që ta negocionin vendosjen e kësaj takse nëpërmjet Shoqatës së Ndërtuesve në vend për vjeljen e saj në një formë tjetër, nuk arritën në një marrëveshje me qeverinë. Shoqata e Ndërtuesve ka kërkuar që në formë solidariteti të paguajnë 1% më shumë si tatimfitim, por që nuk ka arritur një marrëveshje. Edhe përfaqësuesit e kompanisë Kontakt pohojnë se taksat janë arsyeja kryesore për rritjen e çmimit.
Përveç taksës së infrastrukturës dhe taksës së aplikueshme pas 1 janarit për krijimin e fondit për strehimin social, ndërtuesit shprehen të shqetësuar edhe për tarifën mbi mbetjet inerte. Sokol Kika thotë se kostot për një metër kub dhe janë 2000 lekë. Enida Bezhani, përfaqësuese e Dhomës Amerikane të Tregtisë, ku janë pjesë edhe një numër i madh kompanish ndërtimi, në një forum të organizuar nga Expocity Albania mbi sfidat e sektori, tha se kompanitë e ndërtimit janë të shqetësuar në lidhje me taksat. “Na ngrihen shqetësime mbi taksën e infrastrukturës në ndërtim, taksa e ndikimit paguhet paraprakisht, duke krijuar një barrë për kompanitë. Nga data 1 janar, edhe ndërtuesit duhet të kontribuojnë 3% për strehim social, që kjo do të sjellë një ngarkesë tjetër për biznesin, tha zonja Bezhani në forum. Një tjetër shqetësim që ajo ngriti është edhe taksa mbi lëvizjen e dherave, e cila rëndon në kostot e kompanive të ndërtimit.
Nënçmimi i valutave në vend ka luajtur gjithashtu një rol në shtrenjtimin e çmimeve të apartamenteve. Prej shumë vitesh, pasuritë e paluajtshme në vend shiten në valutën euro. Arsyeja kryesore e përdorimit të euro si valutë në transaksionet e kompanive të ndërtimit ka qenë qëndrueshmëria e euros në tregun vendas. Euro përpara vitit 2016 këmbehej në nivelin e 139-140 lekëve dhe kishte luhatje të lehta për shkak të efekteve sezonale, gjatë muajve të verës dhe festave të fundvitit. Për shkak të vlerësimit të euros, që u përshpejtua edhe më tepër gjatë 2018-s, kompanitë e ndërtimit patën edhe një zhvlerësim të të ardhurave të tyre nga shitjet. Aktorët e tregut thonë se rritja e çmimeve ka qenë edhe pasojë e amortizimit të zhvlerësimit të valutës.
Qyteti i Tiranës dhe Durrësit vazhdojnë të rriten
Ndërsa qytetet e tjera në vend po zbrazen, Tirana dhe Durrësi janë në rritje të vazhdueshme. Familjet e reja që po krijohen, edhe pse jo me të njëjtin ritëm, dhe prurjet nga rrethet, janë një tjetër faktor që po ushqejnë kërkesën për banesë në vend. Pjesa më e madhe e njerëzve që kanë ndryshuar vendbanimin në pesë vitet e fundit kanë lëvizur në qendrat urbane, që në shumicën e rasteve, përfshin kryeqytetin, ose zonat përreth tij. Edhe pse lëvizjet e brendshme janë shumëdimensionale, është e dukshme se pjesa dërrmuese e flukseve të migracionit të brendshëm fokusohen drejt Tiranës dhe Durrësit, raporton INSTAT.
Sipas të dhënave të INSTAT, Tirana dhe Durrësi kanë migracionin neto të brendshëm më të lartë, madje janë dhe qarqet e vetme me norma pozitive, përkatësisht 19,3 dhe 16,1 për mijë banorë. Norma bruto e migracionit mat prurjet e reja për çdo 1000 banorë, kur ka vlerë pozitive, ose largimet për çdo 1000 banorë, kur vlera është negative.
Nëse do të flisnim në terma të përgjithshëm, 10 qarqe përjetojnë më tepër flukse dalëse të popullsisë së tyre sesa hyrëse dhe si rrjedhim kanë një normë të migracionit neto të brendshëm negative, ndërsa nga ana tjetër, vetëm në 2 qarqe, Tirana dhe Durrësi, flukset hyrëse tejkalojnë ato dalëse, pra rezultojnë me një normë të migracionit neto të brendshëm pozitiv. Nëse do të gjykonim normat bruto të migracionit të brendshëm neto, do të shohim se janë: Gjirokastra, Dibra dhe Kukësi qarqet me normë bruto të migracionit neto të brendshëm shumë të ulët, respektivisht –34,3, -33,7, -25,8 për mijë banorë.
Tkurret ndërtimi në zonat rurale
Tirana vijon t’i ngjajë një kantieri ndërtimi, ku diku rikonstruktohen rrugë dhe diku ngrihen kullat shumëkatëshe. Pas një periudhe të gjatë ngërçi në lejet e ndërtimit në kryeqytet, firmat e ndërtimit, si ato që operojnë prej vitesh në treg dhe ato të rejat dhe pa shumë eksperiencë, po ndërtojnë. Por, nuk po ndodh e njëjta gjë në qytetet e tjera dhe në zonat rurale. Shqipëria po përballet me një valë të re emigracioni dhe popullsia po tkurret, veçanërisht jashtë Tiranës, dhe kjo ka ulur kërkesën për apartamente në qytete dhe ka tkurrur ndërtimin në zonat rurale. Përfaqësues nga industria e tullave në vend tregojnë për “Monitor” se kërkesa nga zonat rurale për tulla ka qenë në minimumin historik që nga periudha kur kanë nisur që të operojnë në treg.
Përveç uljes së nevojës për zgjerim në zonat rurale, operatorët në industrinë e tullave në vend flasin për një ngurtësim në dhënien e lejeve në këto zona, si dhe me zgjatje të procedurave për dhënie të lejes nga pushteti vendor.
Kompanitë që veprojnë në këtë sektor deklarojnë se janë vënë në vështirësi për shkak të tkurrjes së kërkesave në zonat rurale. Madje disa prej tyre kanë mbyllur fabrikat për periudha të caktuara të vitit. Për ta, ndërtimi i kullave shumëkatëshe nuk është i mjaftueshëm, duke qenë se edhe këto të fundit, për shkak të strukturës së tyre fasadën e jashtme në pjesën më të madhe e kanë të mbuluar me xham.
Operatorët e tregut shpresojnë që viti i ardhshëm, i cili është një vit zgjedhor, do të rrisë kërkesën për produktet e tyre në zonat rurale, për shkak të rënies së vigjilencës nga autoritetet. Ndërsa për sa u përket ndërtimeve, në Tiranë ata shprehen se është situatë momentale dhe jo e qëndrueshme.
Shumë shitje, por kredia për banesë u rrit vetëm 3%
Nga kantieri në kantier, menaxherët e shitjeve pohojnë se ecuria e shitjeve të apartamenteve ka qenë e mirë. Pjesa më e madhe e apartamenteve, veçanërisht ato në katet e sipërme dhe të pozicionuara, tashmë janë të prenotura. Por me çfarë po financohen këto blerje?
Të dhënat nga Banka e Shqipërisë tregojnë se kredia për banesë për individët u rrit me 3% për 9-mujorin, në krahasim me të njëjtën periudhë më parë.
Burime nga bankat tregtare thonë për “Monitor” se shuma mesatare e dhënë për shtëpi është 50 mijë euro. Individët me të ardhura mesatare mund të blejnë një apartament që kushton rreth 100 mijë euro, ku metri katror nuk i kalon më shumë se 1,100 euro. Ndërsa apartamentet e luksit, vështirë se mund të financohen përmes kredive bankare.
Ajo çka vihet re nga të dhënat e Bankës së Shqipërisë është se kredia për banesë e dhënë në monedhën vendase është rritur për 9 muajt e vitit me 10%. Stoku i kredisë në lek është rreth 476 miliardë lekë. Kredia për banesë e dhënë në monedhën e përbashkët europiane, ndryshe nga kredia në lek, ka shënuar tkurrje të lehtë gjatë këtyre 9 muajve, me 3% krahasuar me një vit më parë.
Sipas aktorëve të tregut, kjo ka ndodhur dhe për shkak të zhvlerësimit të valutave kryesore në vend. Edhe kredia për banesë e dhënë në dollarë, e cila ka një peshë më të vogël në raport me totalin e kredisë, ka shënuar rënie për 9-mujorin. Muajt që kanë pasur rritjen më të lartë të kredisë për banesë sipas të dhënave të Shqipërisë janë shkurti, ku kredia u rrit me 4% në krahasim me të njëjtën periudhë një vit më parë, si dhe muajt e verës qershori me rritje prej 3%, korriku dhe gushti me përkatësisht 4%. Vetëm në 2 muaj të vitit, prill dhe maj, rritja e kredisë për banesë ishte vetëm 2%./Monitor/
