Modeli i turizmit: Vilat përballë hoteleve!

Ndërtimi i vilave rezidenciale përgjatë bregdetit, sipas operatorëve turistikë, po zbeh potencialin turistik të vendit. Ky model cilësohet i gabuar, pasi i humb shanset Shqipërisë për të rritur përfitimin ekonomik nga një sektor strategjik.

Më i rrezikuar vlerësohet Jugu, që është shndërruar në një kantier ndërtimi fshatrash “turistikë”. Durrësi, për momentin, është rajoni me modelin më të suksesshëm të turizmit, ku kërkesa është më e lartë se kapaciteti. Veriu ende ka shpresë të zhvillohet më i kontrolluar, sipas operatorëve, por ka nevojë për mbështetje me infrastrukturë. Zhvillimi kuturu i modelit turistik parashtron sfidën e një strategjie të re dhe mbrojtje të pasurisë kombëtare në bregdet që po i humbet vlera nën petkun e investimeve strategjike të vilave, që janë bërë segment i rëndësishëm në tregun e pasurive të paluajtshme.

Dy realitetet

Durrësi, këtë verë, kishte një kërkesë turistike 30% më shumë sesa kapaciteti akomodues, kurse Jugu kishte një okupancë mesatare 50-70% të kapacitetit. Këto dy realitete janë kaq të ndryshme në një vend kaq të vogël si Shqipëria, të tillë për shumë arsye, por, së pari, prej mundësive të aksesit.

Jugu ende nuk ka një aeroport, ndërsa Durrësi ka afër Rinasin. Ndërtimi i aeroportit të Vlorës cilësohet nga qeveria si zgjidhje e problemit dhe nënvizohet se turizmi do të ketë mundësinë të lulëzojë, por ajo që nuk ka përgjigje është: ku do të akomodohen këta turistë, pasi zhvillimet e dekadës së fundit janë orientuar drejt dhjetëra projekteve me vila rezidenciale.

Disa nga brigjet më të bukura të vendit janë kthyer në kantiere ndërtimi dhe shitja e vilave është një segment aktiv në tregun e pasurive të paluajtshme, ndërkohë që ka ulur mundësinë e shfrytëzimit të bregdetit për struktura akomoduese të reja.

Shumica e fshatrave kanë në thelb ndërtimin e vilave dhe bashkë me to, edhe të strukturave akomoduese me 4 dhe 5 yje. Teksa projektet e miratuara si investime strategjike sa vijnë e shtohen dhe vilat gllabërojnë bregdetin, ato që nuk po duken në “horizont” janë hotelet marka të premtuara, të cilat janë edhe një garanci për zhvillimin e turizmit.

Jugu, përveç mungesës së një aeroporti, ka si problem kryesor kapacitetin e kufizuar akomodues, dhe në 30 ditët e pikut të kërkesës në verë, çmimet arrijnë në nivele të “çmendura”, por e gjithë kjo, sipas njohësve të fushës, lidhet me modelin e gabuar në të cilin po zhvillohet kjo zonë e bregdetit.

Si ndërtimi i vilave po dëmton turizmin në Jug, pak hapësira për akomodim

Mënyra sesi po zhvillohet Jugu shihet me sy kritik nga operatorët turistikë, të cilët shprehen se orientimi drejt rezidencave po ia humbet vlerën turistike këtij rajoni.

“Modeli më i gabuar, për mendimin tim është ky, pra nëse njeh si investime edhe ndërtimet për rezidenca. Është forma më e tmerrshme e rrëmbimit dhe shkatërrimit, së pari të resurseve të Shqipërisë turistike dhe së dyti, e kthimit të tyre nga aktive në inaktive.

Ne kemi një bregdet të gjatë e të pasur e nëse e kthejmë në zonë banimi, që shfrytëzohet mesatarisht 15 ditë në vit, vlera humbet. Si njësi akomodimi mund ta shfrytëzonim me kontrata që shkojnë 100-120 ditë në vit.

Forma që jepet leja për ndërtim, parashikon ndërtimin e hotelit në një sipërfaqe shumë të kufizuar dhe ndërtimi nis vetëm pasi ka mbaruar dhe është shitur zona e banimit. Kjo është e gabuar”, shprehet operatori turistik, Besnik Vathi.

Në të njëjtën linjë është edhe Zak Topuzi, nga Shoqata Shqiptare e Hotelierëve, i cili thekson se vilat po ia zbehin potencialin Jugut të vendit.

“Për shkak të politikave të gabuara të ndjekura gjatë 32 viteve po humbet potenciali turistik. Sot, turizmi elitar, po kthehet në industrinë më të rëndësishme për ekonomitë e BE-së.

Rreth 170 miliardë euro sigurohen nga ky turizëm në Europë duke konsumuar vetëm 2% të kapaciteteve akomoduese, por siguron rreth 22% të të ardhurave të turizmit dhe 32% të të ardhurave që vijnë nga shërbimet e shopping. Kjo kërkon një analizë serioze dhe strategji për të ndërmarrë nismat e duhura nga qeveria.

Investimet strategjike të zhvilluara në pjesët më vitale të bregdetit me vila, si investime imobiliare, po e konsumojnë gradualisht këtë potencial, duke i humbur shansin e artë që zotëron në raport me fqinjët”, – thekson Topuzi.

Rrahman Kasa, nga Unioni Turistik Shqiptar, shprehet se lejet që jepen, duhet të studiohen dhe monitorohen me kujdes, në mënyrë që ato t’i shërbejnë zhvillimit të turizmit.

“Në Jug nuk ka struktura. Ajo që shoh është se ka munguar interesi për të ndërtuar, sepse s’ka pasur zhvillim të organizuar të turizmit. Nëse do të kishte, besoj që investitorët do të ishin më të interesuar për të shkuar drejt ndërtimit për akomodim turistik.

Duhet të jepen leje për ata që duan të ndërtojnë hotele. Ajo që i druhem është që të mos jepen në mënyrë selektive, por sipas një plani. Nëse do të ndërtosh, duhet t’i respektosh këto standarde dhe të shkohet drejt ndërtimit të një zone për turizëm elitar”, – nënvizon Kasa.

Durrësi, si u kthye në një model të suksesshëm pas kaosit të ndërtimeve

Nostalgjikët e Durrësit dhe Golemit e kujtojnë këtë zonë me brezin e dendur të pishave e rërën e pastër. Pas ardhjes së demokracisë, për më shumë se dy dekada, në këtë rajon mbinë si kërpudha pas shiut ndërtime kaotike, të cilat i ndryshuan tërësisht pamjen, duke referuar atë si një model për të mos u ndjekur. Në këtë rast, barra e masakrës u është faturuar gjithmonë qeverive, të cilat mbyllën sytë duke e lënë gjithçka të ndodhte lirisht.

Pas kalimit të një sërë etapash ndërtimi e braktisjeje turistike, në vitin 2015 duket se për Durrësin nisi pika e kthesës.

Ishte pikërisht në këto vite kur tur-operatorë të rëndësishëm të huaj hodhën sytë nga Shqipëria, duke e parë si një treg me potencial për turizmin e organizuar, një vend që ofronte mundësi akomodimi dhe kosto të lirë. Lidhja e kontratave të para me garanci me çekët dhe polakët nisi të ndryshonte mentalitetin e biznesit në këtë rajon, duke orientuar investimet e tyre jo më për rezidenca, por për struktura akomoduese.

Nga viti në vit, rritja e kontratave nxiti interesin dhe sot Durrësi dhe Golemi kanë disa nga strukturat akomoduese më të mëdha në vend, me numër shtretërish të konsiderueshëm. Hotelet nisën të përmirësojnë shërbimin, të ofrojnë paketa “all inclusive” (të gjitha të përfshira) të lidhin kontrata me industri të tjera mbështetëse dhe numri i turistëve u rrit vit pas viti, duke i bërë nordikët, çekët, polakët, gjermanët pushues të zakonshëm në këtë zonë gjatë verës.

“Bregdeti i Durrësit po rezulton i suksesshëm, sepse 70% e hoteleve operojnë me turizëm të organizuar që vjen përmes charter-ave, por edhe mënyrave të tjera të transportit. Avantazhi i Durrësit është fakti që ka Aeroportin e Tiranës afër, ndërkohë që janë bërë edhe disa ndërhyrje që kanë rregulluar zonën e plazhit, duke ndryshuar disi pamjen kaotike që ka pasur.

Ende në këtë zonë vijojnë ndërtime, por ne shpresojmë që ato të jenë të kontrolluara dhe të rregullojnë në tërësi zonën për të cilën interesi është në rritje. Duhet thënë që, një tjetër arsye pse modeli i Durrësit është i suksesshëm, lidhet me strukturat e reja që kanë investuar shuma të konsiderueshme, duke rritur kapacitetin cilësor që ofrohet”, shprehen z.Kasa.

Sipas z. Topuzi, Durrësi sot është rajoni kryesor turistik në vend me një kontribut të konsiderueshëm, falë një sezoni më të gjatë veror, që është synim për gjithë bregdetin.

“Bregdeti Durrës – Golem po kthehet gradualisht në potencialin kryesor turistik të vendit, duke pritur rreth 63% të turizmit të detit e rërës.

Në vitin 2009, Ministria prezantoi përpara shoqatave dhe grupeve të interesit një studim mbi Rikualifikimin të zonës, me qëllim vitalizimin dhe kthimin për akomodim turistik (zona ishte zhvilluar kryesisht për apartamente të dytë), duke rindërtuar infrastrukturën turistike, rrugët dytësore, përpunimin e ujërave të zeza, furnizimin me energji dhe ujë 24 orë, etj. Investimet vazhdojnë dhe sot nëpërmjet Fondit Shqiptar të Zhvillimit.

Kjo nxiti ndërtimin e hoteleve të reja me kapacitete të mesme e të mëdha, me standard dhe grupimin e apartamenteve që më parë shfrytëzoheshin në mënyrë individuale apo kishin mbetur pa shitur. Sot, ky Pol ka filluar të shfrytëzohet 180 ditë, falë investimeve private cilësore”,- nënvizon ai.

Veriu ende me bregdet të mbrojtur, por nevojë për investime në infrastrukturë

Shëngjini dhe Velipoja janë dy qendrat e turizmit bregdetar në Veri të vendit. Zhvillimi i tyre ka qenë dinamik, por edhe pse kanë të njëjtin profil si Durrësi, mbeten larg shifrave që gjeneron ky i fundit. Operatorët turistikë vlerësojnë se këto zona kanë gjithë mundësitë të rriten.

“Velipoja deri tani ka rezultuar më e mbrojtur. Vija e saj bregdetare ende nuk ka ndërtime shkatërruese dhe nëse ecet me kujdes dhe me një model të qartë mund të jetë një destinacion me të ardhura të jashtëzakonshme në ditët që do të ndërtohet ura, e cila flitet se do të rrisë flukset nga Mali i Zi.

Sot Velipoja është e mbushur me turistë nga Kosova, sepse është e lirë dhe shërbehet  mirë, por nuk ka të ardhura të larta. Zona me vijë të gjerë bregdetare si Velipoja që të mund të të sjellin të ardhura të larta nga turizmi ndërkombëtar duhet të zhvillohen në këto forma, siç po ndodh në Malin e Zi me projekte strukturash të mëdha”, – shprehet z.Vathi.

Turizmi nga i cili mund të përfitojë ky rajon është ai masiv dhe nxitja e kontratave me garanci mund të bëhet lehtësisht, pasi në Shëngjin ka raste suksesi në struktura që kanë kapacitet të konsiderueshëm akomodues.

Kreu i Unionit Turistik Shqiptar, z.Kasa, e sheh Veriun si një potencial të madh për zhvillimin e turizmit masiv. Ai nënvizon se duhen politika orientuese dhe përmirësime në infrastrukturë për këtë rajon. “Nëse do të ketë një plan të qartë për ta zhvilluar siç duhet, mendoj se mund të përjetojë në pak vite një bum turistik”, – shprehet ai.

Ashtu siç ndodh zakonisht edhe në Velipojë dhe Shëngjin është sipërmarrja që paraprin zhvillimin duke i lënë më pas qeverisë “topin” për të mbajtur të njëjtin ritëm me investime. Z. Topuzi e sheh këtë në ecurinë që kanë pasur vitet e fundit Velipoja dhe Shëngjini.

“Vitet e fundit janë ndërtuar mjaft hotele me kapacitete të mëdha e mesatare, duke dhënë shpresa për një kualifikim në zonë me potencial të madh të turizmit të rërës e detit. Ndërtimi i shumë agrobizneseve në këtë zonë, me një kuzhinë autentike, duke konkurruar me Tiranën, i kanë dhënë mundësi për të zgjatur sezonin.

Shkodra, si qershia mbi tortë, është kthyer në një pol të rëndësishëm të turizmit ditor që vjen nga Kosova dhe Mali i Zi. Është një zonë ku ka hapësira për resorte e hotele të mëdha për të shtuar kapacitetet akomoduese. E meta kryesore është infrastruktura rrugore që krijon trafik të vazhdueshëm, gjatë sezonit pik dhe bëhet pengesa kryesore e lëvizjeve”, – nënvizon ai.

Modeli i zhvillimit, i paqartë, dhe pa një markë që na identifikon

Zhvillimi i turizmit në vend nuk ka ndjekur një model të qartë që bazohet në strategji dhe plane veprimi. Pikërisht kjo ka sjellë edhe kontrastet që hasen sot në çdo pjesë të saj, që cilësohet si Shqipëria turistike.

Strategjia e fundit, e cila “me krenari” premtonte 10 milionë turistë, nuk jepte në asnjë faqe të saj se si synonte ta arrinte këtë, cilat do të ishin tregjet dhe turistët, politikat nxitëse apo lehtësitë në infrastrukturë. Operatorët turistikë pohojnë se Shqipëria sot nuk ka një model të qartë dhe as një markë të konsoliduar që e identifikon.

“Shqipëria nuk është e dukshme në tregun botëror të turizmit. Ne duhet të luftojmë për të krijuar një markë. Male, det, lumenj, pyje kanë sot të gjithë vendet, ndaj duhet të identifikohemi. Në Malin e Zi konkurrojnë markat mes tyre, është ndryshim i madh.

Kemi shumë marka të njohura që kanë firmosur kontrata në Shqipëri, por vetëm 3-4  kanë filluar operimin, jemi në fazën e prerjes së shiritave. Akoma nuk ka një zhvillim serioz në bregdet, ku dhe është potenciali kryesor. Na mungojnë aeroportet rajonale, pa të cilët nuk mund të flasim për turizëm elitar, apo të strukturuar. Infrastruktura rrugore ka përmirësime të dukshme, por është larg kërkesave të kohës”, shprehet z. Topuzi.

Operatori turistik Besnik Vathi shprehet se Shqipëria është markë, por ende nuk e di vlerën e markës së saj.

“Nuk e njohim. Konceptimi dhe njohja e markës do të thotë të dish sa lloje turizmi ke, kur i ofron, ku i ofron, si e ke të ndara, sa për qind ke në lloje të ndryshme. Niveli i drejtimit të ministrisë vuan për njohje të tregut dhe të jetë në gjendje të paraprijë me politika dhe masa nxitëse sektorin.

Duke e njohur markën, je në gjendje të ndërtosh më mirë strategjinë, por edhe mjetet për të arritur aty dhe, për këtë, do të na duhet shumë punë ende”, – thekson ai./Monitor/