Paradoksi i ndërtimit/ Shitjet ngecin, flluskë e kullave dhe çmimet vijojnë rritjen

Si parashikohet ecuria e sektorit të ndërtimit në vitin 2019. Aktorët e tregut nuk presin më shumë shitje, madje Sokol Kika thotë se dy muajt e fundit kanë parë stanjacion të frikshëm. Por, gjithsesi taksat e shtuara pritet të ushtrojnë presion për rritje të mëtejshme të çmimeve. Arben Dervishi paralajmëron se nëse Bashkia do të vazhdojë që të japë leje për godinat e larta, do të ketë flluskë…

Lulëzimi në kryeqytet…

Prej gjysmës së dytë të vitit 2016, sektori i ndërtimit, veçanërisht segmenti i godinave rezidenciale, filloi të lulëzojë në kryeqytet. Prej vitesh, ofertat e reja kishin munguar në zonat e qendrës së Tiranës, për shkak të memorandumit të lejeve të ndërtimit. Edhe dy vitet që do të vinin do të cilësoheshin nga aktorët e tregut si të suksesshme në shitje, edhe pse burimet e financimit si të investitorëve, ashtu edhe në blerje, kanë ngritur pikëpyetje.

Termi kantier ndërtimi po i shkon gjithnjë e më përshtat qytetit të Tiranës, ku vetëm për 9 muajt e parë të vitit 2018 u dhanë 268 leje ndërtimi. Prej 1 janarit të 2016-s dhe deri në 9-mujorin e 2018-s janë dhënë në total 1341 leje të reja ndërtimi për banesat rezidenciale me një sipërfaqe totale që i kalon 1.1 milionë metra katrorë.
Gjatë kësaj periudhe nuk janë rritur vetëm lejet e ndërtimit. Rritja e ofertës në patundshmëri u shoqërua edhe me rritje çmimesh. Brenda Unazës së Vogël të Tiranës është e pamundur të gjesh oferta në 1200 euro për metër në katror, ndërsa më pranë qendrës, çmimet arritën deri në 2700 euro m². Ndërtimet shumëkatëshe (kullat) do të jenë deri në 4000 euro.

Në 2019-n do të vijojë ndërtimi i projekteve, mirëpo aktorët e tregut në sektorin e ndërtimit rezidencial, por edhe agjencitë e pasurive të paluajtshme nuk e presin me optimizëm ecurinë e shitjes.

Së pari, ata sjellin si argument vitin zgjedhor dhe pasiguritë politike. Dhjetori ishte një muaj protestash. Sipas ndërtuesit Sokol Kika, biznesi është i ndjeshëm dhe tregu reflekton menjëherë.

Së dyti, ka një mospërputhje midis asaj çka po ofrohet nga ndërtuesit dhe asaj çka kërkohet nga individët. Sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, por edhe ndërtuesve, individët kërkojnë apartamente me çmime ekonomike, ndërsa apartamentet brenda Unazës së Tiranës po vijnë me çmime më të larta.

Ata parashikojnë se do të ketë ecuri pozitive për shitjet në zonat me çmime mesatare nga 700-900 euro për metër në katror, por parashikojnë stanjacion për ndërtimet në qendër dhe kullat.

Por edhe pse ata presin që kërkesa të jetë e vakët, taksat e larta nuk do të lejojnë që ndërtuesit të ulin çmimet, madje ato mund të vijojnë rritjen, duke reflektuar taksën prej 3% të strehimit social. Taksat kanë qenë një ndër shqetësimet kryesore të sektorit. Fillimisht ishte taksa e infrastrukturës, e cila nga 4% mbi kostot e ndërtimit u bë 8% mbi çmimin e shitjes dhe paguhet para fillimit të ndërtimit. Përveç kësaj, është propozuar edhe një taksë e re për strehimin social prej 3% të sipërfaqes në natyrë të ndërtimit. Taksa e re, sipas ndërtuesve, do të rrisë sërish kostot e ndërtimit dhe do të kalojë te çmimi final i apartamentit.

Arben Dervishi, përfaqësues i Shoqatës së Ndërtuesve, tha për “Monitor” se po vazhdojnë përpjekjet në Gjykatën Kushtetuese për ta kthyer mbrapsht ligjin, i cili, sipas tij, është një ligj diskriminues dhe nuk mund të paguajë vetëm një grup për një problematikë që i takon së gjithë shoqërisë.

Një tjetër faktor që ka ndikuar në çmime është kursi i këmbimit. Nënçmimi i valutave në vend ka luajtur rol në shtrenjtimin e çmimeve të apartamenteve. Prej shumë vitesh, pasuritë e paluajtshme në vend shiten në valutën euro. Arsyeja kryesore e përdorimit të euros si valutë në transaksionet e kompanive të ndërtimit ka qenë qëndrueshmëria e euros në tregun vendas. Përpara vitit 2016, euro këmbehej në nivelin e 139-140 lekëve dhe kishte luhatje të lehta për shkak të efekteve sezonale, në muajt e verës dhe festave të fundvitit. Për shkak të vlerësimit të euros, që u përshpejtua edhe më tepër gjatë 2018-s, kompanitë e ndërtimit patën edhe një zhvlerësim të të ardhurave nga shitjet. Aktorët e tregut thonë se rritja e çmimeve ka qenë edhe pasojë e amortizimit të zhvlerësimit të valutës.

Çmimet në rritje nga taksat

Taksat kanë qenë një ndër shqetësimet kryesore të sektorit. Fillimisht ishte taksa e infrastrukturës, e cila nga 4% mbi kostot e ndërtimit u bë 8% mbi çmimin e shitjes dhe paguhet para fillimit të ndërtimit. Përveç kësaj, është propozuar edhe një taksë e re për strehimin social prej 3% të sipërfaqes në natyrë të ndërtimit. Taksa e re, sipas ndërtuesve, do të rrisë sërish kostot e ndërtimit dhe do të kalojë te çmimi final i apartamentit.

Në këtë ikje masive që po bëhet nga Shqipëria, ndërtuesi Hajredin Fratari, thekson se nuk di të jap një vlerësim se si do të jetë ecuria e këtij sektori në afatgjatë.

“Ne kemi operuar kryesisht me apartamentet me çmime të lira dhe klientët tanë kanë qenë kryesisht familjet e reja, të cilët kanë përfituar edhe kreditë e buta. Mendoj se ka një ngopje të tregut në terma të ofertës, por me çfarë po shikoj, të gjithë që po ndërtojnë në qendër, po punojnë me para në dorë,” tha Fratari duke shtuar se sipas të dhënave të mbledhura, aktualisht në Tiranë janë rreth 25 mijë familje, të cilat për ne janë klientë potencialë në blerje.

“Por, ato kërkojnë apartamente me çmime ekonomike. Konfindustria për vitin e 11 radhazi merr në shqyrtim shitjet e apartamenteve në zonën e Tiranës dhe brenda Unazës shiten mesatarisht 100-150 apartamente në një vit. Në këtë zonë, çmimet fillojnë nga 1200 euro,” vlerëson ndërtuesi Hajredin Fratari, duke përfunduar:

“Për 2019-n, parashikoj se do të ketë rritje të çmimeve, pasi do të reflektohet taksa prej 3% që u vendos. Në muajt e fundit mund të them se ka pasur rritje të çmimeve në zona të caktuara.”

Ndërsa Sokol Kika i Kika Construction, një prej kompanive që ndërton komplekse në zonën e Komunës së Parisit për herë të parë këtë vit nuk është shumë optimist për tregun. Ai thotë në një intervistë për Monitor se pasiguritë janë shtuar si rrjedhojë e tendencave për emigracion dhe krizës politike, ndaj dhe ai e ka të vështirë të parashikojë se çfarë do të ndodhë në të ardhmen.

Cili është parashikimi juaj për vitin 2019?

Situata për vitin 2019 është e paqartë. E kam të vështirë që të parashikoj se çfarë mund të presë sektori. Edhe individët i shoh të pavendosur në vendimmarrje. Ekonomia në përgjithësi është psikologjike, biznesi edhe më shumë dhe pasiguritë reflektohen direkt në treg. Në dy muajt e fundit, ne kemi vënë re një stanjacion të frikshëm.
Po mendoj të shtyj disa projekte që kam pasur ndër mend t’i nis tani afër.

Do të pres deri sa të stabilizohet situata. Kursi i këmbimit ka qenë një tjetër problem për sektorin, pasi pjesa më e madhe e ndërtuesve aplikon çmimet në euro. Një pjesë e lëndëve të para janë në euro gjithashtu, por shpenzimet, si pagat e punëtorëve dhe taksat i kemi në lekë. Mendoj se zhvlerësimi i euros është një periudhë spekulative dhe nuk arrij të kuptoj interesat e kujt janë për të pasur një monedhë kombëtare të fortë.

Cilat janë disa nga vështirësitë e sektorit të ndërtimit?

Ne si kompani kemi qenë të bllokuar edhe nga kontrollet tatimore dhe kjo deri-diku na ka vështirësuar punën. Sektori i ndërtimit është super-taksuar dhe i kontrolluar nga autoritetet. Realiteti i sektorit të ndërtimit është shumë më ndryshe nga disa vite më parë. Sot nuk diskutohet që të punojë një punëtor i pasiguruar, apo që të ketë pagë minimale. Paga më e ulët në këtë sektor është 30 mijë lekë, ndërsa mesatarja e sektorit është mbi 60 mijë lekë.

Flluskë me godinat e larta…

Nëse Bashkia do të vazhdojë që të japë leje për godinat e larta, kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve, Arben Dervishi thekson se do të ketë flluskë:

“Presim që këtë vit, të ketë më shumë projekte. Sektori i banesave do të avancojë në zonat e qendrës. Aktualisht po shtohet oferta, por nuk besoj se do të ulen çmimet për shkak të taksave. Taksat e larta janë kosto që do t’i rëndojnë çmimit të apartamenteve,” thekson Dervishi duke shtuar se në periferi, çmimet e shitjes janë afër kostove, duke shtuar edhe koston e pritjes për t’u shitur, nuk mund të shkojë më poshtë se niveli aktual. Mendojmë se në zonat e qendrës ka mbiofertë. N.q.s. Bashkia do të vazhdojë që të japë leje për godinat e larta, do të ketë flluskë, pasi nuk mund të tejkalohet kërkesa, vlereson kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve, dhe Qeveria duhet të tregohet e kujdesshme me politikat që do të ndjekë.

“Në 2018-n ka pasur rritje çmimesh. Në kompleksin Delijorgji, afër Hilton, çmimet janë rritur me gati 100 euro. Në zonat qendrore, çmimet janë nga 2500-2700 euro për m², në varësi të pozicionit dhe projektit. Projektet me të huaj i kanë çmimet e larta, po rritet edhe cilësia e ndërtimit. Çmimet e shitjes vijnë si rezultat i shumë faktorëve. Pronarët e truallit kanë çmime të larta, dhe pronën e kemi të copëzuar. Një pronë mund të ketë gjashtë trashëgimtarë dhe ata kërkojnë 35-40% shfrytëzim,” thekson Arben Dervishi .

Në zona të caktuara shkon edhe 50%. Edhe taksat janë shumë të larta. Mund të përmend këtu taksën e infrastrukturës 8% mbi çmimin dhe taksën e re të strehimit social, 3% e sipërfaqes në natyrë. Ne kemi ngarkuar një studio për ta çuar në Gjykatë Kushtetuese, pasi nuk mund të paguajë një grup i caktuar për një tjetër. Është diskriminim për ne, është kosto që e ka gjithë shoqëria, pa bërë një analizë. Duhet ta paguajë e gjithë shoqëria, thote Dervishi, duke folur per realitetin e krijuar ndërkohë problematikë ka qenë dhe mbetet kursi i këmbimit.

“Ndërtuesit i kanë çmimet në euro, pasi mallrat janë kryesisht në euro. Zhvlerësimi i lekut ka rritur interesin për ata që marrin kredi në lekë. Një pjesë e ndërtuesve kanë bërë rakordimin për efekt të zhvlerësimit të euros,” konstaton kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve, Arben Dervishi, por:

“Ajo që vërehet është se kanë rënë çmimet e dyqaneve. Më parë bëheshin dyqane me nga dy kate. Në zonat jo afër qendrës, kjo ka ardhur si pasojë e tkurrjes së biznesit të vogël. Bizneset janë orientuar drejt qendrave të mëdha, siç është në Perëndim,” ndërsa përfundon”

“Rentabiliteti i pronave në Shqipëri mbetet ndër më të ulëtat në Europë. Duhen rreth 20-30 vjet për t’u kthyer investimi nëpërmjet qirave.”

Tregu i patundshmërisë pritet i vakët

Viti 2019, si vit elektoral, nuk pritet që të ketë zhvillime në tregun e pasurive të paluajtshme, të paktën për gjashtë muajt e parë të vitit. Tregu i qirave vijon të mbetet dinamik dhe ofron për investitorët një mundësi të mirë. Agjencitë nuk parashikojnë ndryshim të çmimeve në qira dhe shitje. Për sa i përket njësive të biznesit, prej 1 janarit pritet që të rritet oferta në treg për shkak të mbylljes së kazinove dhe lojërave të fatit. Ky mund të jetë një rast reflektimi nga pronarët për të ulur çmimet në përputhje me kërkesën.

Por si pritet viti 2019 në tregun e pasurive të paluajtshme, drejtuesja e Tirana Real Estate, Xheni Jahja shprehet:

Në 2019, si vit elektoral, nuk presim të ketë të njëjtën ecuri si një vit më parë, apo gjysma e dytë e 2017-s. Vitet elektorale ndikojnë në tregun e patundshmërisë, tek investimet apo blerjet që individët kërkojnë të bëjnë apo në nismat që marrin për të lëshuar ambiente me qira ose te vendimmarrja e bizneseve për të ndryshuar mjedisin e operimit etj.

Aktualisht në Tiranë ka shumë projekte të reja të cilat janë në ndërtim e sipër. Shumica e tyre, duhet të themi, se janë ndërtime me cilësi, me arkitekturë interesante dhe teknika të reja. Vetëm një pakicë projektesh nuk kanë cilësi ndërtimi bashkëkohore, por duhet thënë se ato janë sporadike dhe të kushtëzuara edhe nga sipërfaqet e vogla të shfrytëzimit apo investimet në vlera të ulëta.

Kërkesë për blerje ka gjithmonë, por ato nuk përputhen me ndërtimet e reja. Konstatojmë se nuk kërkohet qendra e Tiranës. Në përgjithësi klientët kërkojnë të blejnë në vlera ekonomike, apartamente me një konfigurim 2+1 për një shumë nga 60 deri në 100 mijë euro. Ky është rasti tipik për mbi 50% të kërkesave tona, të cilët nuk pretendojnë që të akomodohen në ndërtimet e reja të dala në treg së fundmi.

Megjithatë, ka pasur edhe raste të kërkesave për investim në ndërtime të reja. Për vitin 2019, presim që të vijojë tendenca e investimit të diasporës në blerje të apartamenteve në ndërtesat e reja me qëllim dhënien me qira.
Investimi në patundshmëri me qëllim dhënien me qira do të vijojë. Apartamentet në ndërtesat e reja kanë qira më të lartë.

Si e presin agjencitë segmentin e qirave në patundshmëri?

Mendoj se Tirana ka nevojë për oferta të reja për sa i përket segmentit të qirasë për banim. Kërkesa për qira është e vazhdueshme dhe furnizohet me prurje të reja çdo vit. Individët që kërkojnë të investojnë i këshilloj që të blejnë apartamente për t’i dhënë me qira. Ky segment i tregut të pasurive të paluajtshme është relativisht i zhvilluar, por ofertat nuk janë në nivelin e duhur për sa i përket çmimit apo në investim brenda pronës.

Tregu i qirasë është dinamik, ka lëvizje gjithmonë. Ndërsa për çmimet janë të njëjta me gjashtëmujorin e parë të vitit 2018 dhe nuk parashikoj që të ketë rritje çmimesh as për vitin 2019. Aktualisht pronarët janë të fokusuar mbi informacionet mbi detyrimet e tyre tatimore, si tatimi mbi të ardhurat personale prej 15%, për mënyrën si do ta paguajnë, kush do ta paguajë (qiramarrësi apo qiradhënësi). Ka një lloj amullie te pronarët për përcaktimin e çmimit të qirasë për këtë shkak.

Patundshmëria në bregdet duket se ka zgjuar interesin jo vetëm të shqiptarëve, por edhe të të huajve dhe atyre që jetojnë jashtë. Si e prisni këtë segment tregu gjatë 2019-s?

Ndryshe nga fundviti i 2017-s, fundviti 2018 ka pasur interesim për blerje në bregdet. Kërkesat janë sporadike, kryesisht për investime në vlera të ulëta dhe janë kërkesa nga shqiptarët që jetojnë në Kosovë. Ekziston gjithnjë tendenca e shqiptarëve që jetojnë në Kosovë për të pasur shtëpi në bregdet. Buxheti i këtyre kërkesave në përgjithësi nuk e kalon shumën prej 50 mijë eurosh.

Për 2019 janë disa projekte për fshatra turistike me vila dhe apartamente që po mbyllen në Jug dhe shumica e tyre po finalizohen në shitje. Interes ka pasur për këtë lloj oferte, e cila është e kufizuar, sikurse kërkesa.

Segmenti i patundshmërisë për njësitë e biznesit dhe dyqanet duket që do të reflektojë ndryshimet më të mëdha në tregun e patundshmërisë. Si parashikohet 2019 dhe a do të ketë ulje çmimesh për dyqanet?

Për sa i përket ambienteve të biznesit, flasim këtu për zyrat të cilat nuk ndodhen në katet e para, ka gjithmonë kërkesa. Kërkesa vjen prej bizneseve të reja që hapen apo prej spostimit të zyrave ekzistuese në ambiente më të mëdha apo në zona më të volitshme për të bërë biznes. Për këtë segment të tregut të patundshmërisë ka oferta interesante si në sipërfaqe, vendndodhje dhe në çmim. Për mendimin tim, i vetmi problem që hasim është administrimi i pallatit. Nuk mund të pozicionohet një zyrë me mesatarisht 10 të punësuar në katet e larta.

Për sa u përket dyqaneve, siç edhe u parashikua pas lajmeve të mbylljes së kazinove, fillimi i vitit pritet të ketë dyndje në ofertë dhe një periudhë reflektimi karshi çmimi të pronarëve. Parashikoj se do të ketë ulje të çmimit për këto njësi, edhe pse ato vijnë në pozicione të mira, me fasadë xhami të dukshme dhe të pëlqyera për biznesin. Shoh se ka një diferencë të konsiderueshme midis ofertës dhe kërkesës. Qiramarrësit prej vitesh janë mësuar të marrin qira të larta prej pikave të basteve dhe kazinove dhe do ta kenë të vështirë që të përshtaten në këtë realitet të ri./Monitor/