Shtrenjtimi i kryeqytetit, të pasurit “braktisin” Tiranën, blejnë prona në Dubai, Mal të Zi, Greqi

Shtrenjtimi i çmimeve të apartamenteve në Tiranë ka rritur kërkesën e të pasurve për prona jashtë Shqipërisë. Agjencitë e pasurive të patundshme pohojnë se po bëhen më shumë blerje apartamentesh në Dubai, Malin e Zi dhe Greqi, për shkak të diferencës së ngushtë të çmimeve dhe kohës më të ulët të kthimit të investimit nga qiraja. Interes për shtëpi banimi ka edhe në SHBA, ndërsa Zvicra ka më tepër shpenzime nga shqiptarët për prona komerciale. Ndërtuesit parashikojnë që çmimet e banesave të reja në Tiranë të mos shënojnë rënie.

Çmimet e larta të apartamenteve

Çmimet e larta të apartamenteve në Tiranë kanë shpejtuar shpenzimet e shqiptarëve për blerje pronash jashtë vitet e fundit. Diferenca e ngushtë e çmimeve, veçanërisht me rajonin, ka rritur kërkesën për të blerë prona me qëllim investimi, nëpërmjet dhënies së qirave në Tivar në Malin e Zi apo Selanik në Greqi.

Blerësit e pronave jashtë shtetit janë sipërmarrës dhe individë me të ardhura të larta. Të pasur të tjerë kanë investuar në disa zona të shtrenjta të Europës, me qëllim banimi, ndërsa parapëlqehet edhe Zvicra për prona komerciale, për shkak të moskufizimit të ligjit.

Ekspertë të tregut pohojnë se kjo tendencë është zhvilluar vitet e fundit në Shqipëri, duke përfshirë edhe atë për blerje shtëpie përtej Oqeanit Atlantik, në shtetet e SHBA-së, për shkak të lehtësive fiskale për investimet në sektorin e pasurive të patundshme.

Përveç Europës dhe rajonit, dy vitet e fundit është rritur kërkesa për blerje pronash në Dubai. Agjencitë e pasurive të patundshme pohojnë se arsyeja e investimit në këtë treg janë çmimet e larta në Tiranë, sidomos qendrës, norma shumë e lartë e kthimit të investimit nëpërmjet qiradhënies mbi 20 vjet krahasuar me Dubain që është deri në 10 vjet.

Për prona të caktuara me pozicion gjeografik të favorshëm, kthimi i investimit në Dubai shkon deri në 5 vjet. Arsyet e tjera të rritjes së kërkesës në këtë treg janë edhe lehtësitë fiskale, që nga zero taksa për tatimpaguesit, pranimi i parasë cash në blerje dhe mosdeklarimi i origjinës së tyre.

Sipas të dhënave të seksionit të llogarive kombëtare të INSTAT, në vitin 2020, shpenzimet e shqiptarëve rezidentë në Shqipëri për prona jashtë vendit arritën 65,5 mld lekë. Krahasuar me 2019-n, shpenzimet janë ulur 6%.

Shpenzimet erdhën duke u rritur pas krizës së vitit 2008. Nga 6 mld lekë shpenzime për prona jashtë vendit në 2007-n, një vit më pas, më 2008, kjo vlerë u rrit më shumë se pesëfish, në 32 mld lekë.

Gjatë periudhës 2008-2013, shpenzimet e shqiptarëve rezidentë në Shqipëri për prona jashtë vendit ishin rreth 208 mld lekë apo 1,8 mld euro. Në vitin 2013, pati rënie të treguesit, ku shihet të jenë shpenzuar vetëm 11 mld lekë, ose tre herë më pak se më 2012.

Blerjet e pronave jashtë vendit nisën sërish me ritme të shpejta pas vitit 2014. Sipas të dhënave të INSTAT, nga viti 2014 deri në vitin 2018, shpenzimet e shqiptarëve për prona jashtë vendit arritën në 1,5 mld euro.

Në periudhën nga viti 1996 deri në 2020, rekordin e mban viti 2019, ku investimet arritën në vlerën e 69,7 mld lekëve, apo 606 mln eurove. Në 24 vitet e fundit, të ardhurat për blerje pronash jashtë vendit arrijnë në vlerën e rreth 5 mld eurove.

Si ndryshojnë çmimet e apartamenteve në Tiranë në raport me qytetet europiane

Çmimet e apartamenteve në qendër të Tiranës janë më të shtrenjta se në disa qytete europiane, si Selaniku i Greqisë apo qyteti i Udines së Italisë sipas të dhënave të Numbeo-s për 23 qytete të listuar nga “Monitor” (përzgjedhja e qyteteve është bërë duke u mbështetur nga kërkesa e shqiptarëve për prona jashtë shtetit sipas të dhënave të agjencive imobiliare dhe investimeve të ndërtuesve).

Në raport me disa kryeqytete të Europës, si: Athina, Brukseli apo Budapesti, diferenca e çmimeve është tepër e ngushtë. Çmimi mesatar i apartamenteve në qendër të Tiranës, sipas Numbeo-s, për vitin 2023 është 2,203 euro/m² dhe 1,064 euro për prona jashtë qendrës.

Çmimet e qendrës së Tiranës janë 300 euro më të lira se ato të apartamenteve në qendër të Athinës dhe qytetit të Tivarit, ku agjencitë imobiliare nënvizojnë se janë shtuar këtë vit investimet e shqiptarëve për prona, dhe 600 euro më shumë se Beogradi.

Diferencë e ngushtë çmimesh shfaqet në raport edhe me qytete të tjera europiane. Në qendër të Budapestit, çmimet e apartamenteve janë 1,300 euro/m² më shtrenjtë se në qendër të Tiranës, në Bruksel janë 1,600 euro/m² më shumë dhe 2,000 euro më shumë se banesat e qendrës së Eindhoven në Holandë. Diferencë të lartë çmimesh, qendra e Tiranës ka me qytetet, si: Zyrihu, Parisi, Mynihu dhe Londra, ku çmimet e banesave në qendër variojnë nga 12,000 deri në 19,500 euro/m².

Tendenca për blerje pronash jashtë po zhvillohet prej vitesh në Shqipëri nga të pasurit që blejnë apartamente në zona elitare të Europës dhe SHBA-së, për shkak të rritjes së lartë të çmimeve të apartamenteve në kryeqytet, sipas Ylli Sulës, drejtuesi i indeksit “Keydata”. Ai thekson se shumë të pasur investojnë në blerje pronash edhe për arsye diversifikimi të të ardhurave.

“Prej disa vitesh, të pasurit po e shohin më të leverdishme të blejnë prona jashtë sesa në Shqipëri, pasi çmimet kanë shënuar rritje të lartë, ndërsa interesat e depozitave të kursimeve janë të ulëta. Në Europë parapëlqehet të investohet më tepër për shtëpi banimi, në zona elitare të Milanos apo Vjenës.

Tendencë e re është edhe blerja e pronave në SHBA, për shkak të politikave fiskale lehtësuese që ofrojnë disa shtete për këtë sektor”.

Vjet, në ndërtesat luksoze të kryeqytetit, siç janë kullat, çmimet e apartamenteve arritën 5,000 euro/m².

Kompania Invest Society, që po zhvillon në Tiranë 4 projekte luksoze, Rainbow Center, West Residences, Book Building, Green Terrace, në kullën “Book Building”, që ka filluar të ndërtohet pas Sahatit, i shiti apartamentet e banimit 5,000 euro/m².

Rainbow Center te Blloku është godinë me 7 kate (nga të cilat dy kate janë qendra tregtare). Në vitin 2022, në këtë ndërtim përfundoi shitja e apartamenteve të banimit.

Sipas përfaqësuesve të zyrës së shitjes, apartamentet u shitën 5,000 euro/m² (ndërtimi është ngritur në truallin e ish-bar Rovena). Në zona të tjera, si ish-Blloku apo pranë selisë së LSI-së, çmimet e apartamenteve nisin mbi 3,200 euro/m².

Dubai kryeson për kthimin e shpejtë të investimit; Shtohen shpenzimet nga shqiptarët

Në indeksin për 23 qytete të listuara nga “Monitor”, qyteti i Dubait renditet i pari për kohën më të ulët të kthimit të investimit nëpërmjet qiradhënies. Rendimenti bruto i qirasë, që është totali i qirasë bruto vjetore, pjesëtuar me çmimin e shtëpisë për këtë qytet është 10%. (Sa më e lartë të jetë vlera, është më mirë).

Pas Dubait referuar të dhënave nga Numbeo, më e leverdishme për kthimin e qirasë me afat të shkurtër është edhe qyteti i Majamit në SHBA me 9,4%, për një pronë që blihet në qendër. Më pas renditet Udine në Itali, ku ndërtues shqiptarë kanë filluar të ndërtojnë apartamente banimi, Brukseli me 5,2%, qyteti i Tivarit në Malin e Zi me 5,1% dhe Beogradi, me 4,7%.

Çmimet e shtrenjta të Tiranës, por edhe norma e lartë e kthimit të investimet nëpërmjet qiradhënies, ka shtuar kërkesën për prona jashtë shtetit. Norma e ulët e kthimit të investimit për shkak të nivelit të lartë të qirave në Dubai dhe ofrimi i lehtësive fiskale, si dhe lejimi i përdorimit të parasë cash ka nxitur kërkesën për prona nga shqiptarët në këtë vend.

Sokol Çili, drejtuesi i agjencisë “Falcon”, tha për “Monitor” se vitet e fundit është rritur kërkesa për prona në Dubai. Agjencia ofron një portofol të gjerë pronash edhe në Zvicër, Itali, Çeki dhe Poloni.

Arsyet kryesore janë çmimet e larta të apartamenteve në qendër të Tiranës, norma e lartë e kthimit të investimit të qirasë që shkon mbi 23 vjet, krahasuar me Dubain, që arrin deri në 10 vjet, ndërsa për tipologji pronash me pozicion strategjik, ku dhe qiraja është më e lartë, kthimi i investimit arrin deri në 5 vjet.

“Në Dubai, çmimet e pronave luksoze nisin nga 3,000-3,500 euro/m², ndërsa qiratë fillojnë minimumi nga 6,000 euro.

Koha optimale e kthimit të investimit nga qiraja është 5 deri në 10 vjet. Në Shqipëri, treguesi i kthimit nga qiraja vijon të mbetet më i lartë, gati mbi 23 vjet për shkak të çmimeve të shtrenjta dhe nivelit të ulët të qirasë. Kjo është një ndër arsyet pse shumë individë, kryesisht sipërmarrës, po investojnë në Dubai.

Arsye të tjera do të rendisja lehtësitë fiskale që ofron për ata që investojnë në sektorin e pasurive të paluajtshme, nga zero taksë për të gjithë tatimpaguesit, kthim të investimit 5-8% në vitet e para, procedura me kosto të ulët për investimin, pranimi i parasë cash dhe mosdhënia e llogarisë për origjinën e tyre, si dhe dhënia e vizës.

Konkretisht për investime me vlerë mbi 200 mijë USD përfiton vizën me afat 2-vjeçar dhe për investim me vlerë 545 mijë USD, përfitohet viza me 10-vjeçare”.

Z. Çili shton se përveç kërkesës për blerje pronash me qëllim investimi, nga sipërmarrësit ka interes edhe për blerje me qëllim banimi, për t’u transferuar në Dubai.

Cilat janë detyrimet e pronarëve shqiptarë të pronave në Dubai? Drejtuesi i agjencisë “Falcon Real State” nënvizon se pronarëve të shtëpisë, ju kërkohet të paguajnë një taksë të rregullt mirëmbajtjeje për ndërtesën dhe zonën përreth (e cila do të tarifohet një herë në vit) dhe kryerjen e pagesave për faturat e shërbimeve.

Stela Dhami, nga “Colliers International”, thotë se shtimi i kërkesave nga agjencitë e huaja që ofrojnë shërbime konsulence për ndërtim, por edhe blerje pronash në Dubai, është ndikuar edhe nga linjat e transportit ndërkombëtar, që bëjnë lëvizjen e lirë të njerëzve, të cilët kërkojnë alternativa tërheqëse investimi.

“Duke pasur linja të drejtpërdrejta transporti ajror dhe vende si Dubai, me ofertë shumë të lartë në pasuri të paluajtshme, bëhen edhe më të afërta”.

Vitet e fundit, kërkesa për prona në Dubai nga të huaj të shteteve të botës është shtuar vrullshëm. Jonian Antoni, drejtuesi i agjencisë imobiliare “Century 21”, u shpreh se shpenzimet e shqiptarëve për prona në Dubai janë të papërfillshme krahasuar me shpenzimet e vendeve të tjera. Sipas përllogaritjeve të agjencisë për prona jashtë Shqipërisë, potenciali i blerësve është 1% e shqiptarëve më të pasur.

“Sipas një analize të bërë tregut të Dubait, llogaritej se një agjenci vendase shiste 30-40 njësi në ditë dhe me llogarinë tonë, nëse do të bashkëpunonim, do të flisnim për 20-30 njësi në vit.

Si rrjedhojë, as për palën e huaj dhe as për ne si palë shqiptare nuk kishte interes. Sasia dhe vlerat që mund të blejnë shqiptarët për tregje të mëdha, si: Dubai, janë shumë të papërfillshme.

Po është e vërtetë se marketimi që bëjnë agjencitë e Dubait është ndër më të suksesshmit.

Kur ata e bëjnë marketingun dhe targetojnë gjithë botën, ai vjen deri në Shqipëri, por nga tentativat e bëra për bashkëpunim me agjenci aty nuk ka pasur ndonjëherë interes, po ashtu nuk ka pasur as për një bashkëpunim me Londrën, Nju Jorkun dhe Majamin kur i kemi analizuar.

Gjithnjë potenciali blerës i 1% bazuar në të ardhurat e supozuara të 1% në Shqipëri nuk linte shumë hapësira fitimi.

Këto janë investime luksi. Edhe nëse një amerikan investon p.sh., në Dubai e bën për diversifikim të portofolit pronave. Familjet e pasura në SHBA kanë shpenzime të mëdha, por edhe teprica të mëdha të cilat i riinvestojnë (kryesisht jo në fushën ku kanë biznesin kryesor).

Menaxherët e riinvestimit zakonisht e ndajnë portofolin: 30-50% në prona; 30-50% në bursë; 30-50% në materiale të çmuara (materiale të çmuara flori/ naftë/ merkur etj., etj.). Në këtë mënyrë i pasuri është i mbrojtur nga rastet e falimentimit të biznesit kryesor, sepse ka diversifikuar portofolin.

Si rrjedhojë, kur janë shumë të pasur, përveç mbrojtjes në shumë industri, bëjnë dhe mbrojtje në shumë shtete. Pra blejnë prona në vende të ndryshme, për të mos pasur rrezikun që kur bie njeri vend, të bien të gjithë”, pohon z. Antoni.

Në lidhje me investimet e shqiptarëve për prona në Zvicër, drejtuesi i agjencisë “Falcon” tha se tipologjia më tepër e kërkuar nga sipërmarrësit është për prona komerciale, për shkak të moskufizimit të ligjit.

Pse është rritur kërkesa për apartamente në Malin e Zi?

Sezoni më i gjatë turistik në Malin e Zi, që mundëson të ardhura nga qiraja gjatë gjithë vitit ka rritur fluksin e kërkesës për blerje apartamentesh nga shqiptarët.

Stela Dhami, nga agjencia “Colliers International”, tha për “Monitor” se blerja e ambienteve të banimit në Malin e Zi, kryesisht në qytetin e Tivarit, po zhvillohet si një mundësi e mirë investimi për dhënie me qira nga të pasurit.

Znj. Dhami shton se kohët e fundit, çmimet e apartamenteve në Tiranë janë rritur, një arsye kjo edhe për transferimin e investimeve.

“Shqiptarë të shtresës së lartë ekonomike janë gjithmonë në kërkim të investimeve alternative të pasurive të paluajtshme. Ky treg në vendin fqinj të Malit të Zi ka qenë më i zhvilluar dhe sidomos sektori i hotelerisë.

Ky sektor ka ofruar produkte interesante, ku blerja e pasurisë së paluajtshme mund edhe të sjellë të ardhura të rregullta, duke u vënë pjesë e hotelerisë.

Oferta është e avancuar dhe sjell dhe mundësinë e financimit dhe duke pasur parasysh dhe të ardhurat që mund të fitohen nga vënia në përdorim e pronës, kjo e bën një alternativë interesante investimi.

Me rrezik të ulët humbjeje, duke theksuar se Mali i Zi ka një treg më të zhvilluar të hotelerisë se i yni.

Kthimi i investimit në prona në bregdet mbetet më interesant si model në Mal të Zi, sepse vetë tregu ka qenë më i zhvilluar. Në Shqipëri, ky model ka disa vite që ka hyrë, por sezoni mbetet i shkurtër për të sjellë ato kthime si në Mal të Zi apo Kroaci”

Sipas përfaqësueses së agjencisë “Colliers International”, shtresa e lartë, e cila ka investuar në Shqipëri kërkon diversifikim portofoli dhe të ardhurash.

“Kjo quhet tendenca normale që ndjekin bizneset dhe individët kudo në botë, për të rritur fitimet e tyre. Prandaj për këtë nivel të shoqërisë, mund ta quajmë një tendencë pozitive”.

Për shkak të çmimit të leverdishëm të pronës në raport me Tiranën, znj. Dhami pohon se ka kërkesë për prona edhe në qytetin e Selanikut, kryesisht për qëllime banimi nga shqiptarët.

Në Shqipëri, çmimet e apartamenteve nuk do të ulen

Ndërtuesit paralajmërojnë se në Shqipëri nuk do të ketë rënie të çmimeve të apartamenteve. Aktualisht, sipas një vëzhgimi të “Monitor”, çmimet e apartamenteve në shumë zona të kryeqytetit nuk kanë ndryshuar krahasuar me vjeshtën e vitit të kaluar. Apartamentet në ndërtimet e reja në fillim të zonës së Komunës së Parisit edhe këtë vit po shiten që në nisje të investimit me çmime 2,100 deri 2,200 euro/m².

Ndërtuesi Hajredin Frateri pohon për “Monitor” se çmimet minimale të apartamenteve në zonat jashtë qendrës nuk pritet të bien nën 750 euro /m², ndërsa çmimi maksimal do të vijojë të jetë deri në 950 euro/m².

“Periferia do të vazhdojë të ketë çmime që variojnë nga 750, 850 deri në 950 euro/m², për shkak të kërkesës së lartë. Shumë familje të reja po kërkojnë të blejnë shtëpi ndërmjet kreditimit të tyre nga bankat, pavarësisht se interesat e kredive janë rritur.

Është e nevojshme që nga bankat e nivelit të dytë, pronat ekonomike të kreditohen 100%. Ai parashikon rënie të çmimeve në pronat luksoze, kryesisht të kullave për shkak të çmimit të tyre të lartë.

Ndërtimet e reja, sidomos në Tiranë, janë luksoze dhe kanë si target blerës me të ardhura shumë të larta. Këto të ardhura që përdoren për blerjen e pronave shpesh nuk justifikohen nga burimet zyrtare. Sektori i ndërtimit ishte një nga tipologjitë kryesore për pastrimin e parave nga organizatat e krimit të organizuar për vitin 2020 sipas raportit të Drejtorisë për Parandalimin e Pastrimit të Parave.

Aktorë të tregut të shitjes së pronave të patundshme thanë se në rast se nga qeveria do të miratohet amnistia fiskale, çmimet e apartamenteve do të rriten, pasi do të shtohen flukset e parasë informale për blerjen e tyre. Në të kundërt, ekspertë të tregut parashikojnë rënie të çmimeve, sidomos të pronave luksoze./Monitor/