Paradoks shqiptar/ Tkurret kërkesa për njësi biznesi, çmimet arrijnë deri në 15.000 euro/m²

Kërkesa për dyqane ka shënuar rënie në gjashtë muajt e parë të 2019-s, duke reflektuar shtimin e vazhdueshëm të ofertës, tkurrjen e konsumit, ndryshimin e modelit të biznesit drejt qendrave tregtare, mbylljen e aktivitetit të lojërave të fatit, falimentimin e të vegjëlve dhe së fundmi dhe krizën politike. Agjencitë e pasurive të paluajtshme kanë konstatuar tkurrje të kërkesës për njësi tregtare në rrugët dytësore, ndërsa lirimi i ambienteve ku zhvilloheshin lojërat e fatit shtoi ofertën. Në kontrast me kërkesën, çmenden çmimet e shitjes në qendër, 15.000 euro/m².

Tkurret kërkesa për njësi biznesi

Gjashtë muajt e parë të vitit 2019 kanë reflektuar tkurrje të kërkesës nga biznesi për njësi tregtare. Sipas agjencive të pasurive të paluajtshme, kjo dukuri është bërë edhe më e dukshme në rrugët sekondare, të cilat janë më pak të frekuentuara nga njerëzit. Në rrugët kryesore situata mbetet e njëjtë. Fillimi i vitit e gjeti segmentin e pasurive të paluajtshme me një ofertë të shtuar në lidhje me njësitë tregtare. Mbyllja e aktiviteteve të lojërave të fatit, basteve sportive dhe kazinove, shtoi sipërfaqet e lira në zona të mira, me fasadë të dukshme, por me çmime të larta.

Kjo ishte një mundësi e mirë për bizneset ekzistuese që kërkuan të zgjerohen ose të pozicionohen në ambiente më tërheqëse. Agjencitë e pasurive të paluajtshme thonë se pjesa e ambienteve ku zhvilloheshin lojëra fati janë rizënë, por pronarët janë detyruar të ulin çmimet në nivele më realiste. Për shkak të të ardhurave që gjeneronin bizneset e lojërave të fatit, kishin aftësi të paguanin çmime të larta qiraje. Me mbylljen e tyre, pronarët e këtyre hapësirave kërkonin që të mbanin të njëjtin nivel çmimesh, por që shumë shpejt “u detyruan” të vinin më afër kërkesës dhe aftësisë paguese të tregut.

Klajdi Memajdini, menaxher në agjencinë DevInf, shpjegon se në përgjithësi, dyqanet e vendosura në zona të mira nuk mbeten bosh për një kohë të gjatë, duke qenë se janë një lloj garancie për biznesin. Sipas tij, mbyllja e basteve sportive dhe kazinove u dha lirshmëri bizneseve të tjera, edhe pse në fillim kishte një lloj bllokimi nga pronarët që ishin mësuar me çmime të larta. Memajdini thotë se kjo uli çmimet, pasi bizneset nuk kanë të njëjtën mundësi financimi.

Xheni Jahja, nga agjencia Tirana Real Estate, thotë se fillimi i vitit nisi me dyndje të ofertës në njësi biznesi, duke filluar me sipërfaqe nga 20 deri 400 metra katrorë në zona të ndryshme të kryeqytetit, por sipas saj interes kanë pasur vetëm për ambientet në rrugët kryesore, zonën e Bllokut.
Sipas znj. Jahja u desh njëfarë kohe që pronarët të sillnin çmimet në nivelin që mund të përballohej nga kërkesa.

Ristrukturimi i bizneseve, ku shumë njësi të vogla tregtare po mbyllen, teksa po zgjerohen zinxhirët e supermarketeve dhe qendrat tregtare ka ndikuar në rritjen e ofertës të njësive që jepen me qira nga njëra anë dhe kërkesën e dobët nga ana tjetër. Të dhënat e INSTAT tregojnë se në vitin 2018, numri i subjekteve në aktivitetet e tregtisë dhe shërbimit ushqimor, që zënë 44% të totalit të ndërmarrjeve në vend (pa përfshirë fermerët), ra me 7%, ose me 4 mijë biznese më pak.

Lirohen ambientet në rrugët dytësore

Situata paraqitet ndryshe në rrugët dytësore, ku kërkesa për biznese ka qenë e ulët në këtë 6-mujor, referuar aktivitetit të agjencive ndërmjetësuese. Klajdi Mejmadini, nga DevInf, thotë se pjesa më e madhe e bizneseve që po orientohet drejt rrugëve dytësore janë punishtet.
Pikat e basteve sportive ishin përhapur shumë, pa respektuar edhe distancën nga njëra-tjetra. “Në një rrugë me gjatësi 100 metër mund të gjeje 5 pika bastesh”,- thotë Memajdini. Kjo ka rritur numrin e ambienteve të lira, ose të zgjasë në kohë periudhën që i duhet një prone për t’u dhënë me qira.

Xheni Jahja nga Tirana Real Estate, pohon se tashmë kanë mbetur ambientet dytësore të tyre, degëzime, periferike, apo që kanë qenë të vendosura në rrugë dytësore, “pavarësisht se vijnë me një çmim të mirë për ne si ndërmjetësues”. Kërkesat janë të dobëta për ambiente në rrugë dytësore dhe pa shikueshmëri të mirë nga rruga.

Kriza politike step sipërmarrjen

Kriza politike është një nga arsyet pse biznesi ka stepur kërkesën për njësi tregtare. “Vijmë me një gjashtëmujor të vështirë. Sipërmarrësit e rinj ndiejnë pasiguri për të nisur një biznes, ndërsa bizneset po ngurrojnë për të zgjeruar aktivitetin. Nga aktiviteti ynë ndërmjetësues kemi parë se individët që duan të investojnë apo të nisin një biznes, të ndryshojnë vendin ku operojnë po mendojnë për një moment të dytë”,- thotë Jahja. Pritshmëritë janë të ulëta edhe në gjysmën e dytë të vitit. Ilda Zaloshnja, nga agjencia “The Point”, thotë se kriza politike po ndikon në rritjen e pasigurisë për të ardhmen dhe kjo frenon sipërmarrësit për të marrë nisma në investim.

Çmimet dhe zonat e preferuara

Zonat më të parapëlqyera për zhvillimin e bizneseve brenda qendrës së Tiranës mbeten rruga “Myslym Shyri” dhe zgjatimi në Drejtorinë e Policisë, ish-Blloku dhe rruga “Abdyl Frashëri” (segmenti që zgjat nga Libri Universitar deri te sheshi “Willson”). Sipas të dhënave të mbledhura nga agjencitë e pasurive të paluajtshme, çmimi në këto zona varion nga 18 deri në 30 euro për metër në katror. Çmimi i këtyre njësi është në varësi të karakteristikave të pronës. Parapëlqehen zonat në kënde të rrugëve, ato me fasadë të lartë dhe sigurisht në zona të frekuentuara nga kalimtarët.

Tregtarët po preferojnë qendrat tregtare

Agjencitë e pasurive të paluajtshme thonë se bizneset e shitjeve të produkteve po orientohen drejt qendrave tregtare, ndërsa ato të shërbimeve drejt rrugëve kryesore.

Klajdi Memajdini, nga DevInf, thotë për “Monitor” se pjesa më e madhe bizneseve që merren me tregtinë e rrobave po preferojnë më tepër qendrat tregtare. Sipas bizneseve, probabiliteti që një vizitor në qendra të blejë është më i lartë, pasi ka shkuar me synimin për të blerë, ndërsa në rrugët kryesore, shpesh klienti është një kalimtar rasti.

Stela Dhami, drejtuese e Colliers Interantional Albania, shprehet se qendrat tregtare mbeten konkurruese, pasi ofrojnë projekte të mirëfillta marketimi për tërheqjen e klientëve ndaj tyre, po ashtu edhe një menaxhim të mirë të pronës.
Sipas Dhamit, çmimi në qendrat tregtare varion nga 22 euro/m² në 40 euro/m², ndërsa në rrugët kryesore, çmimet luhaten në shifrat 30 euro/m² në 45 euro/m².

Larg qendrës, po ecin vetëm lokalet që janë kthyer në marka

Në zonat më larg qendrës së Tiranës, të vetmet biznese që po kërkojnë ambiente janë zinxhirët me emër në sektorin e bar-kafeve. “Në varësi të afërsisë me qendrën, numrit të popullsisë dhe fuqisë blerëse në këto zona, po interesohen vetëm bar-kafetë me emër”,- shpjegon Klajdi Memajdini nga DevInf. Edhe pse sipas Memajdinit, këto biznese kanë disa kritere në lidhje me veçoritë e pronës, pasi kërkojnë një fasadë të lartë dhe të orientuar mirë në rrugët kyçe. Çmimi në zonat jo brenda qendrës së Tiranës varion nga 13-15 euro për metër në katror.

Çmenden çmimet e shitjes, 15.000 euro/m²

Çmimet e shitjes për një dyqan duket se kanë arritur pikun më të lartë. Ilda Zaloshnja, nga agjencia The Point, thotë se në pronat e mira, çmimet e shitjes për pronat në katin 0 shkojnë nga 8.000-15.000 euro për metër katror. Një individi që kërkon të blejë një dyqan 100 metër katrorë do t’i duhen rreth 1.5 milionë euro për të bërë të vetën një pronë të tillë. Sipas agjencisë dhe The Point, në rastin më të keq aq mund ta japë me një qira mujore prej 25 euro/m², ndërsa në rastin më të mirë me një qira mujore prej 50 euro /m².

Me një përllogaritje të thjeshtë, pa marrë në konsideratë ndryshimet në kohë, që mund të vijnë prej faktorëve të ndryshëm, në rastin më të mirë investimi nga qiraja maksimale do t’i kthehej për 25 vjet, ndërsa me qiranë minimale do t’i duhen gjysmëshekulli. Në të dyja rastet, kthimi nga investimi është në vlera të ulëta, me vetëm 2 dhe 4% në vit. Që një pronë të ketë kthim të pëlqyeshëm (ROI të lartë) kjo përqindje varion nga 8 deri në 15%.

Si po mbyllen bizneset e vogla në tregti e shërbime

Hapja e një dyqani të vogël në lagje, si për tregti ushqimesh a veshjesh, shërbime të ndryshme apo dhe bar e kafene nuk ka më gjasë të rezultojë shumë fitimprurës. Konkurrenca është shtuar nga qendrat tregtare, zinxhirët e supermarketeve, apo dhe linjat e organizuara të bareve e lokaleve, që po tërheqin gjithnjë e më shumë klientë. E gjithë kjo, përballë një konsumi të frenuar, si rrjedhojë e tkurrjes së popullsisë, e emigracionit dhe plakjes së popullsisë.

Të dhënat e INSTAT për ndërmarrjet aktive, sipas aktivitetit, tregojnë se numri i bizneseve në tregti e shërbime është në rënie, me mbi 4 mijë subjekte të kësaj kategorie që u mbyllën në 2018-n (reduktim neto). Në total, në fund të vitit 2018, kishte 35 mijë ndërmarrje që ushtronin aktivitetin në tregtinë me pakicë, pjesa më e madhe e tyre të vetëpunësuar, të ndjekura nga 18.5 mijë biznese në shërbime ushqimore dhe pije. Në total, të dy këto aktivitete përbëjnë 33% të ndërmarrjeve aktive në vend.

Aktiviteti i tregtisë sa vjen e po orientohet drejt zinxhirëve të mëdhenj si rrjetet e supermarketeve apo qendrat tregtare. Të dhënat e INSTAT tregojnë se në 2018-n u mbyllën 2,627 subjekte tregtare mikro me 1-4 punonjës (gjysma e bizneseve të mbyllur në 2018-n) dhe u hapën gati 400 të tjera, që kishin më shumë se 5 punonjës. 26 prej tyre ishin të mëdha, me më shumë se 50 punonjës.

”Çmimet e shitjeve të njësive tregtare në qendër po rriten”

Të gjithë ata që kanë menduar të bëjnë një investim në pronat e biznesit, po përballen me çmime të larta. Ilda Zaloshnja, drejtuese në agjencinë The Point, thotë se çmimet e shitjeve të këtyre ambienteve po rriten, sidomos në zonat më të kërkuara e kryesore.

Është vënë re rritja e ofertës për njësi biznesi. Si ka qenë ecuria e kërkesës për njësi tregtare në gjashtë muajt e parë të 2019-s sipas agjencisë suaj?

Rritja e ofertës ka ardhur si pasojë e lirimit të disa ambienteve komerciale, pas hyrjes në fuqi të ligjit për lojërat e fatit. Pikërisht për mënyrat e aplikimit të këtij ligji, një pjesë e mirë e këtyre ambienteve u liruan vetëm në fund të marsit, duke krijuar një portofol interesant pronash komerciale për nga pikëpamja e vendndodhjes së këtyre pronave, por jo edhe aq interesante nga pikëpamja e çmimit. Pronarët e këtyre ambienteve, të mësuar me qiratë e larta të përfituara deri në atë moment, kanë pretenduar vlera të njëjta apo të përafërta edhe nga bizneset e reja qiramarrëse, gjë që nuk justifikohet me të ardhurat normale të një biznesi në ditët e sotme. Kërkesa për ambiente komerciale është e njëjtë si më parë, gjithmonë e lartë, me të vetmin ndryshim që tani ka edhe portofol interesant pronash të tilla.

Duke marrë parasysh edhe krizën aktuale, si mund të ndikojë në ecurinë e mëtejshme të tregut?

Patjetër që ndikon në frenimin e nismës së lirë të biznesit, në planet afatgjata për zgjerimin e aktiviteteve të biznesit, frenim i cili vjen pikërisht nga pasiguria e së ardhmes. Megjithatë, dyqanet janë një nga kategoritë e pasurive të patundshme më të kërkuara edhe si investim në patundshmëri, pasi kanë kthim investimi më të sigurt e të shpejtë me anë të qiradhënies. Çmimet e shitjeve të këtyre ambienteve po rriten, sidomos në zonat më të kërkuara e qendrore, për këtë arsye, mirë është që investime të tilla të bëhen sa më shpejt, aq më mirë.

Çfarë ndryshimesh ka pasur në çmimin e qirasë së njësive tregtarë, si të atyre që ndodhen në rrugët kryesore dhe të atyre që ndodhen në qendrat tregtare?

Ambientet e qendrave tregtare përgjithësisht trajtohen nga kompanitë menaxhuese të tyre, informacionet që kemi janë rastësore dhe sporadike. Por, në lidhje me njësitë tregtare në zonat qendrore, çmimet e qirave shkojnë nga 25-50 euro/m².

Në ndërtimet e reja, sa për qind e tyre do të jenë të dedikuara për njësi biznesi? Nga pritet të vijë kërkesa për këto njësi?

Në tipologjinë e ndërtimeve në Shqipëri, gjithmonë 2-3 kate janë ambiente biznesi, njësi tregtare dhe zyra. Siç e thashë edhe më parë, përveç bizneseve ekzistuese që kërkojnë të rriten apo të rrisin cilësinë e përfaqësimit të tyre në treg me ambiente më prestigjioze dhe cilësore, blerës të mundshëm janë edhe ata që investojnë në blerje pronash të patundshme, si në Shqipëri po ashtu edhe shqiptarë që jetojnë jashtë vendit.

Në çfarë niveli çmimesh pritet që të dalin ofertat e reja?

Në ndërtimet më të mira sot për sot, çmimet e shitjeve të dyqaneve në katet 0 shkojnë nga 8000-15.000 euro/m².

“Qendrat tregtare, në zgjerim”

Qendrat tregtare po bëhen gjithnjë e më konkurruese ndaj dyqaneve në rrugët kryesore. Sipas Stela Dhamit, drejtuese e Colliers Interantional Albania, disa prej tyre po planifikojnë zgjerim për t’ju përgjigjur kërkesës në rritje për ambiente me qira

Si ka qenë ecuria e kërkesës për njësi tregtare në gjashtë muajt e parë të 2019-s? Duke marrë parasysh edhe krizën aktuale, si mund të ndikojë në ecurinë e mëtejshme të tregut?

Kërkesa në 6 muajt e parë të vitit ka ardhur kryesisht nga marka, të cilat janë të pranishme në treg dhe duan të zgjerojnë aktivitetin. Kërkesa mbetet e lartë për njësi tregtare në qendra tregtare të mirëstabilizuara, si dhe në rrugë kryesore të Tiranës, të cilat kanë filluar disi të marrin pamjen e rrugëve “high street” me prani të markave ndërkombëtare. Këto rrugë përsëri varen nga menaxhimi individual që bën çdo pronar njësie, kërkesat që ka ndaj vetes për të tërhequr marka ndërkombëtare, apo për të dhënë ambientin me qira ofertuesit të parë.

Mungon një strategji e mirëfilltë e qiradhënësve individualë për të tërhequr firmat ndërkombëtare. Qendrat tregtare mbeten konkurruese, sepse ofrojnë projekte të mirëfillta marketimi për tërheqjen e klientëve ndaj tyre, po ashtu edhe një menaxhim të mirë të pronës. Megjithatë, qendrat janë aktualisht të lidhura me qiramarrësit e tyre, disa prej të cilëve nuk përfaqësojnë edhe marka të njohura ndërkombëtare, por marka më të vogla rajonale. Do të duhet një pritje deri në afat skadence të këtyre kontratave për të futur klientë ndërkombëtarë.

Kërkesa nga ana e qiramarrësve të mëdhenj është ekzistuese dhe në pamundësi të hapësirave të lira, disa prej qendrave tregtare janë duke planifikuar edhe një zgjerim të mëtejshëm të qendrave tregtare për t’u ofruar konsumatorëve hapësira të reja për t’u dhënë me qira. Kriza aktuale që po kalon vendi sigurisht që nuk ndikon pozitivisht në tërheqjen e markave të reja. Disa prej tyre kanë shtyrë planet e investimeve deri sa situata të jetë më e stabilizuar. Ngurrimi nuk ndihet vetëm në sektorin e njësive tregtare, por edhe në sektorë të tjerë të pasurive të paluajtshme.

A ka pasur ndryshime në çmimin e qirasë së njësive tregtarë si të atyre në rrugët kryesore dhe të atyre që ndodhen në qendrat tregtare?

Njësitë në rrugët kryesore të tregtisë me pakicë në Tiranë mbeten të frekuentuara dhe çmimet në këto rrugë variojnë në shifrat 30 EUR/m² në 45 EUR/m². Vihet re që është rifokusuar interesi te njësitë tregtare në Bllok se sa në rrugët tradicionale të shitjes me pakicë si rruga “Myslym Shyri”. Qiratë në qendrat tregtare variojnë nga 22 EUR/m² në 40 EUR/m².

Si ka qenë kërkesa për njësitë e biznesit në qendrat tregtare? A ka pasur interes së fundmi nga brandet ndërkombëtare për të ardhur në Shqipëri?

Kërkesat për njësitë tregtare mbeten të larta, sidomos në ato me disa e jo shumë kate. Konsumatori parapëlqen të përshkojë një hapësirë të madhe por jo në kate, dhe kjo përqasje ka ndikuar edhe qiradhënien e disa qendrave shumëkatëshe. Kërkesa më e lartë kuptohet është për katin 0 tregtar ku haset edhe fluksi më i madh i konsumatorëve/blerësve potencialë. Firma të reja janë duke studiuar tregun shqiptar dhe në vijim presim që të kemi dhe hyrje të markave të reja në treg, siç ka ndodhur këtë vit me hyrjen zyrtare të MAC Cosmetics të gjigantit Estee Lauder, si dhe të firmës se lëkurës Coccinnelle.

“Efekti i uljes së çmimeve pritet pas dy viteve”

Jonian Antoni, drejtues i Agjencisë Century 21, thotë se në fillim të vitit kishin pritshmëri të ulëta për çmimin e qirave të njësive tregtare nga lirimi i pikave të basteve. Sipas tij, çmimet qëndruan stabël në 6 muajt e parë të vitit. Efekti në uljen e çmimeve pas lirimit të hapësirave nga lojërat e fatit dhe kazinotë, sipas Antonit, pritet pas dy viteve.

Është vënë re se është rritur oferta për njësi biznesi. Si ka qenë ecuria e kërkesës për njësi tregtare në gjashtë muajt e parë të 2019-s sipas agjencisë suaj?

Tregu i Tiranës ka qenë gjithmonë atraktiv për kërkesën për njësi tregtare. Ndërkohë që edhe popullata e Tiranës shtohet çdo vit, edhe kërkesa për njësi shërbimi rritet. Si rrjedhojë, 6 muajt e parë të 2019-s kanë rritur kërkesën për njësi tregtare me gati 20%.

Duke marrë parasysh edhe krizën aktuale, si mund të ndikojë në ecurinë e mëtejshme të tregut?

Ne si Century21 e filluam këtë vit me pak kujdes dhe vëmendje në faktin se performanca financiare mund të ndikohej nga kriza politike. Fatmirësisht në 6 muajt e parë është rritur me 15% volumi i biznesit të përgjithshëm. Po kështu edhe 20% rritje të numrit të shitjeve/qirave. Si rrjedhojë, mendojmë dhe jemi të kënaqur me faktin se kriza politike nuk po jep efekt në performancën financiare të vendit. Shpresojmë që të mbetet kështu dhe të mos ketë post-efekte.

A ka pasur ndryshime në çmimin e qirasë së njësive tregtare si në rrugët kryesore dhe të atyre në qendrat tregtare?

Si pasojë e mbylljes së pikave të basteve dhe kazinove elektronike ne mendonim se mund të kishte një efekt të vogël në uljen e çmimit të qirave për njësitë tregtare. Por fatmirësisht, kjo nuk ka ndodhur. Çmimi për njësitë komerciale në Tiranë ka qëndruar stabël në 6-mujorin e parë të 2019-s.

Cilat janë zonat më të kërkuara dhe si variojnë çmimet?

Zonat më të kërkuara për njësi biznesi ose njësi komerciale mbeten zonat më kryesore të Tiranës ku theksohen: Blloku, Radio Televizioni, Tirana e Re, rruga “Myslym Shyri” dhe Rruga e Kavajës. Gjithsesi, Tirana ka një format të mirë për ndërtimet, ku 95% e ndërtimeve janë të formatit MIXED-USE. Kjo do të thotë se kati i parë ose disa kate të para të godinave kanë tipologji tregtare. Si rrjedhojë, në të gjithë zonat e Tiranës është e mundur që të jepet shërbim ndërmjet njësive tregtare dhe sipas tipologjisë të klientit ka kërkesa të konsiderueshme edhe për zonat e tjera.

Çfarë efekti pati mbyllja e pikave të basteve sportive në 6 muajt e parë të vitit?

Ne mendojmë se tregu i ‘Njësive tregtare’ është ndikuar edhe nga Ligji për anulimin e Basteve Sportive dhe Kazinove Elektronike. Si rrjedhojë, qarkullimi i këtyre njësive ka ndikuar në rritjen e biznesit në këtë fushë. Por, mbetet për t’u theksuar se qeveria shqiptare duhet të kishte futur një plan rehabilitimi për të zëvendësuar këto biznese me ndonjë biznes tjetër të stimuluar nga qeveria. Kjo sepse ishin 5,000 biznese Bastesh ose Kazinosh të cilat liruan shumë prona dhe efekti negativ mund të vijë edhe pas 1-2 vitesh duke sjellë ulje çmimesh ose prona të lira./Monitor/