A do të bien ndonjëherë qiratë?

Shumë shpesh politikanët kërkojnë zgjidhje të tmerrshme për të ndihmuar qiramarrësit, shkruan The Economist

Një brez i tërë qiramarrësish i përballon me vështirësi qiratë. Në të gjitha vendet e pasura, nga Amerika në Zelandën e Re, me miliona njerëz po shpenzojnë më shumë se një të tretën e të ardhurave për qiratë.

Kjo dukuri vihet re kudo, nga demokracitë sociale që mbrojnë me ngulm të drejtat e qiramarrësve, deri te vendet anglofone që mbrojnë më tepër pronarët e shtëpive. Lajmi i mirë për qiramarrësit në ankth, është se me shtimin e numrit të tyre, po rritet edhe vëmendja ndaj problemit.

Lajmi i keq është se aktivistët dhe politikanët përqendrohen kryesisht në zgjidhjet e gabuara për problemet e qiramarrësve.

Në shekullin XX, u vu re një rritje e habitshme në pronësinë e shtëpive. Në vitin 1920, rreth 20% e britanikëve zotëronin shtëpi; deri në vitin 2000, ky numër u rrit në 70%. Shumë vende anglofone ndoqën një rrugë të ngjashme.

Në vendet e tjera, qiramarrja private u bë më pak e përhapur, pas një “bumi” në banesat sociale.

Në shekullin XXI, gjendja ka ndryshuar. Rod Hick në Universitetin Cardiff në Uells, llogarit se në shtete si Britani, Danimarkë, Irlandë, Zelandë e Re dhe Spanjë, normat e pronësisë së shtëpive ranë me dhjetë pikë përqindje në dekadën deri në vitin 2018. Të dhënat për qiramarrjen janë disi të paqarta.

Por shifrat nga OECD-ja, një klub që përbëhet kryesisht nga shtete të pasura, tregojnë se që nga viti 2010, në shumicën e vendeve të pasura, është rritur qiramarrja (shih grafikun 1).

Duket se rritja e sektorit të qirave private do të vazhdojë, siç parashikon Peter Kemp në Universitetin Oxford.

Një nga ndryshimet më të mëdha, ka ndodhur në Britani. Një e pesta e popullsisë tani banon me qira, krahasuar me një të dhjetën në fillimin e viteve 2000, duke shënuar një rritje prej më shumë se 6 milionë qiramarrësish. Banka britanike Halifax, krijoi edhe shprehjen “brezi i qirasë” në vitin 2011.

Por britanikët e brezit “millennial”, siç quhen personat e lindur midis viteve 1981 dhe 1996, nuk janë të veçantë nga të tjerët. Rënia e tregut të punës, rritja e çmimeve të banesave, rritja e qirave, si dhe shtrëngimi i rregullave të hipotekave, e bënë të pamundur zotërimin e pronave për shumë të rinj të këtij brezi.

Trysnitë mbi punësimin dhe strehimin, tani janë zbutur disi. Brezi “Z”, ku përfshihen të rinjtë e lindur midis viteve 1997 dhe 2012, tani po fiton shumë më tepër se sa fitonte brezi “millennial” në të njëjtën moshë. Falë ftohjes së tregjeve të banesave, disa persona të brezit “millennial” mund të kenë marrë në zotërim çelësat e shtëpisë së tyre të parë, edhe pse shpesh e kanë arritur këtë me ndihmën e prindërve.

Por të tjerë mbeten ende në udhëkryq. Në Britani, rreth gjysma e qiramarrësve, tani janë mbi moshën 35 vjeç. Ky sektor që më parë mendohej se u përkiste të rinjve dhe beqarëve që jetojnë vetëm, tani po shihet gjithnjë e më shumë si një sektor më i përshtatshëm për familjet dhe të moshuarit. Politikanët kanë filluar të shqetësohen për valën e qiramarrësve në pension.

Qiratë janë rritur veçanërisht ndjeshëm në tre vitet e fundit, për shkak të punëtorëve që janë rikthyer në qytete pas pandemisë dhe për shkak të rritjes së pagave, edhe pse oferta e pronave mbetet mjaft e kufizuar.

Normat e larta të interesit kanë ulur ndërtimet, që tashmë ishin të pamjaftueshme. Aksionet në tregun e banesave në Suedi, ranë me 50% në tremujorin e parë të vitit 2023. Edhe rregullat e huadhënies mbeten të shtrënguara.

Disa qiramarrës ankohen për pasiguri dhe kushte të vështira. Por problemi më i madh, veçanërisht për ata me të ardhura të ulëta, është përballueshmëria financiare.

Ajo çka përkufizohet si “financiarisht e përballueshme” ndryshon sipas vendeve, por në përgjithësi, OECD-ja e ka përkufizuar një qira të përballueshme, si një shumë që nuk merr më tepër se 30% të të ardhurave bruto ose 40% të të ardhurave të disponueshme (d.m.th., të ardhurat pas taksave dhe tarifave të sigurimeve shoqërore).

Në vitin 2022, pothuajse gjysma e familjeve amerikane që banonin me qira, po paguanin më shumë se 30% të të ardhurave bruto për qiratë, sipas Qendrës për Studimet e Strehimit në Universitetin e Harvardit në Amerikë. Ky ishte niveli më i lartë në histori dhe po vazhdon të rritet.

Në të gjitha shtetet e pasura, qiratë që marrin me shumë se 40% të të ardhurave, janë të zakonshme (shih grafikun 2). Dhe këto të dhëna nuk përfshijnë tregjet në të zezë, ku qiratë nuk respektojnë rregulloret, dhe që janë të përhapura në shtete si Suedia apo Gjermania.

Problemet

Qiratë e larta nuk rëndojnë vetëm mbi kuletat e njerëzve. Një treg jofunksional qirash mund ta bëjë më të vështirë që njerëzit me të ardhura të ulëta, të gjejnë punë të mira. Metroja e Stokholmit është një prej rrjeteve të transportit publik më të mirë në botë.

Sidoqoftë, një në pesë biznese thonë se kostot e larta dhe mungesa e strehimit të përballueshëm, e bëjnë të vështirë punësimin e punëtorëve të rinj.

Një 28-vjeçar i quajtur Lucas Persson, thotë se shumë nga miqtë e tij kanë menduar të largohen nga qyteti. Spotify, kompania suedeze e transmetimit të muzikës, e ka quajtur tregun e qirave pengesë për zgjerimin e biznesit.

Shumë veta të përfshirë në problemin e qirave fajësojnë pronarët. Disa aktivistë madje i kanë quajtur ata “parazitë shoqërorë”. Si pasojë, bëhen përpjekje të vazhdueshme për të kontrolluar çmimet e qirave. Në vitin 2022, qeveria skoceze vendosi të ndalonte rritjen e çmimeve të qirave.

Kryetari i Bashkisë i Londrës, Sadiq Khan, ka dashur prej kohësh të bëjë të njëjtën gjë. Edhe disa qytete në Francë dhe Gjermani, kanë forcuar kontrollet mbi çmimet e qirasë, si përgjigje ndaj ankesave se qiramarrësit nuk po i përballojnë dot.

Partia e Gjelbër në Australi thotë se ngrirja e qirasë do të frenonte “manjatët e pasur të pronave”.

Në Amerikë, ka kohë që vendosen kontrolle të çmimeve të qirave në Nju Jork dhe San Francisko. Në vitet e fundit, shtete si Oregon dhe Kalifornia, kanë miratuar ligje të tilla. Që nga viti 2023, kryetarja e bashkisë e Bostonit, Michelle Wu, është përpjekur të ndjekë të njëjtin shembull.

Kështu, politikanët kanë marrë një mesazh mjaft të qartë, thotë profesor Kemp. Që pronarët janë të papëlqyer (Joe Biden i ka siguruar votuesit se do t’i “godasë” ata). Në shumë vende po ndërtohen shtëpi. Kontrollet e çmimeve të qirasë shpesh tërheqin mbështetje të gjerë nga populli.

Në fund të fundit, kush është kundër qirave më të ulëta? Akoma më mirë, kur ato nuk u kushtojnë asgjë qeverive dhe mund të vendosen me një urdhër të vetëm.

Por ekonomistët janë kundër kësaj ideje. Kontrollet e qirasë filluan të vendoseshin për herë të parë pas dy luftërave botërore, në një kohë kur qiramarrësit ishin një grup i madh votuesish.

Milton Friedman kundërshtoi kontrollet e çmimeve të qirave në një ese të shkruar në vitin 1946, duke paralajmëruar se ato do të çonin në “shpërndarjen e rastësishme dhe arbitrare të hapësirës, përdorimin joefikas të saj dhe vonimin e ndërtimeve të reja”. Ekonomistët liberalë i shohin kontrollet e çmimeve të qirave si një politikë e kotë.

Qyteti që sot i reflekton më mirë rreziqet për të cilat paralajmëroi Friedman në vitin 1946, është Stokholmi.

Në teori, sistemi suedez i kontrollit të qirasë, i quajtur “hyresreglering”, është sistemi më i rreptë në botë. Sipas rregullave, sindikata e fuqishme e qiramarrësve suedezë bisedon me pronarët, duke i mbajtur qiratë deri në 50% të nivelit poshtë tregut.

Por në praktikë, shumë njerëz dalin me humbje. Suedezët duhet të regjistrohen në listat e pritjes për të përfituar një apartament me çmim të kontrolluar qiraje: në qendër të Stokholmit, pritja mesatare është plot 20 vjet; në pjesët e tjera është sa gjysma e kësaj kohe. Prandaj shumë nga ata që arrijnë në krye të radhës, janë në të pesëdhjetat dhe zotërojnë tashmë një shtëpi.

Të rinjtë suedezë shpesh duhet të tolerojnë qiratë e shtrenjta për të cilat është rënë dakord fshehurazi, ankohet zoti Persson.

Njerëzit me fat që kanë një apartament, nuk duan ta japin atë në dorëzim. Familjet gjejnë mënyra të zgjuara për t’ua kaluar kontratat të afërmve të largët.

Nëse një çift dëshiron më tepër hapësirë për fëmijët, duhet të kalojë shumë pengesa për të gjetur një vend të përshtatshëm.

Ose mund të përdoret ryshfeti. Në vitin 2021, në një çështje gjyqësore, u zbulua se një grua kishte paguar 2.4 milionë SKr, ose 220,000 dollarë, për të lidhur një kontratë të tregut të zi, për të marrë me qira një apartament në Ostermalm, një rajon i pasur i Stokholmit.

“Sistemi i qiradhënies në Stokholm i jep ato apartamente të pakta që janë në dispozicion, për suedezët e pasur, të shtresës së mesme dhe të lartë, ndërsa ata që kanë nevojë më tepër, jetojnë në vende të ndotura dhe të pasigurta, jashtë qytetit”, thotë Brett Christophers, një gjeograf në Universitetin Uppsala në Suedi.

Suedezëve u pëlqen të mendojnë se qasja e tyre është mjaft e drejtë dhe përparimtare. Por emigrantët vuajnë më shumë nga të gjithë, sepse e kanë më të vështirë të operojnë në këtë sistem, thotë Fredrik Kopsch në Universitein Lund, në Suedi.

Jo të gjitha format e kontrollit të qirasë shkaktojnë të njëjtin dëm dhe ndikimi i tyre varet nga vendi dhe mënyra se si zbatohen.

Një arsye pse kjo ide nuk vdes kurrë është se përkrahësit vazhdojnë ta përshtasin atë. Politikat më shkatërruese i kufizojnë qiratë artificialisht ose i ngrijnë ato në një nivel fiks. Shumica e qeverive i kanë braktisur prej kohësh këto politika.

Por herë pas here, dikush tenton që t’i provojë sërish, siç kanë bërë autoritetet në Berlin në vitin 2020 dhe në Skoci në vitin 2022.

Tani janë më të zakonshme kontrollet që kufizojnë rritjen e qirasë, për shembull në një përqindje fikse mbi inflacionin.

Ideja e këtyre politikave është se pronarët dhe qiramarrësit nuk kanë gjithmonë fuqi të barabartë në bisedim, kështu që në teori, pronarët mund t’ua hedhin qiramarrësve duke përfituar nga fakti se kostot e zhvendosjes janë shumë të larta.

Sidoqoftë, nëse politika të tilla krijojnë një hendek midis qirave të kontrolluara dhe atyre të tregut, ato do t’i nxisin pronarët që të mos investojnë në pronat e tyre dhe qiramarrësit që të mos lëvizin.

Në Boston, zonja Wu propozoi një kufi vjetor të rritjes së qirasë. Por problemi është se pasi politikanët vendosin kontroll mbi çmimet e qirave, ata tundohen që të vazhdojnë të rrisin kontrollin, gjë që dëmton tregun. Në Gjermani, goditjet e fundit kanë bërë pikërisht këtë gjë, sipas Stefan Kofner nga Universiteti Görlitz.

Në Suedi, kostoja e apartamenteve me qira të kontrolluar, ra shumë më poshtë se qiratë e tregut.

Kontrollet

Kontrollet e çmimeve janë të lehta për t’u shtrënguar, por shumë të vështira për t’u zbutur. Parlamenti i Suedisë ka debatuar prej vitesh për reforma të tilla. Në vitin 2021, një propozim i tillë modest, çoi në rënien e një qeverie.

Nëse shqetësimi është mbrojtja e qiramarrësve nga shfrytëzimi, vendet anglofone duhet ta bëjnë më të lehtë që qiramarrësit të ankohen kundër rritjeve të çmimeve mbi nivelin e tregut ose kundër abuzimeve.

Kontrollet e qirasë janë më të dëmshme kur oferta është e kufizuar dhe kërkesa është e lartë, duke e bërë më të vështirë që njerëzit të gjejnë një vend për të jetuar.

Një nga arsyet pse po dështon sistemi suedez Hiresreglering, është se bashkitë e pasura rreth qytetit, i kanë bërë gjithnjë e më shumë qëndresë ndërtimeve të reja, thotë zoti Kopsch.

Të majtët amerikanë lavdërojnë vazhdimisht qytetin e Vjenës, ku 80% e banorëve jetojnë në blloqe apartamentesh me çmim qiraje të kontrolluar.

Vitin e kaluar, New York Times e quajti atë një “utopi të qiramarrësve”. Por këtu duhet pasur parasysh fakti se ligjet e planifikimit në Vjenë, e kanë bërë prej kohësh të lehtë ndërtimin e blloqeve të reja të apartamenteve dhe popullsia e qytetit është rritur shumë pak që nga Lufta e Dytë Botërore.

Prandaj nuk ka kuptim që stili i kontrollit të çmimit të qirave në Vjenë, të zbatohej edhe në një vend si Manhatan.

Themelet e ndryshimit

Sidoqoftë, ka një qytet që ndjek një model të mirë për të ndihmuar qiramarrësit, edhe pse mësimet e tij po shpërfillen. Në vitin 2016, qyteti Auckland në Zelandën e Re, kishte ndër banesat më të papërballueshme financiarisht.

Më pas, ai miratoi një ligj që lejonte shtimin e ndërtimeve në tre të katërtat e tokave të banimit. Me këtë masë, ligjvënësit donin të nxisnin më shumë apartamente, veçanërisht në zona që janë afër qendrës së qytetit, transportit publik ose qendrave tregtare.

Pas këtij ligji, u shtuan 44,000 shtëpi në shtatë vjet, një numër i barasvlefshëm me rreth 8% të stokut të tanishëm të banesave. Një studim i ri nga Ryan Greenaway-McGrevy në Universitetin Auckland, vlerëson se shtëpitë shtesë i kanë mbajtur çmimet e qirave pothuajse 30% më poshtë se do të ishin.

Në vitin 2021, kryeministrja e atëhershme e Zelandës së Re, Jacinda Ardern, miratoi një ligj që i nxiste edhe qytetet e tjera të ndiqnin shembullin e Auckland-it. Por përparimi ka ngecur.

Në të gjithë botën, e vetmja mënyrë sesi qiramarrësit mund të dalin të fituar, është nëse qytetet mundësojnë më shumë ndërtime. Në Stokholm, zoti Persson nuk është optimist. Brenda pak vitesh, ai shpreson të marrë një apartament me qira me çmim të kontrolluar, në zonën Rinkeby-Kista, një periferi me nivele të larta krimi dhe që ndodhet 12 km jashtë qytetit./Përgatiti: Monitor/