Vilat në bregdet, në kundërshtim me strategjinë e turizmit

Shqipëria, deri në vitin 2029, ka si strategji të saj zhvillimin e turizmit në katër shtylla kryesore, si Alpet, Tirana si qendër për konferencat, bregdeti për hotelet elitare dhe zhvillimi i Rivierës, – shpjegon për “Monitor”, Zak Topuzi, nga Shoqata e Hotelerisë dhe Turizmit i cili ngre shqetësimin se, ndërkohë që flitet për resorte dhe hotele, po ndërtohen fshatra turistikë, gjë e cila bie ndesh me strategjinë e turizmit.

Sipas tij, lloji i turistit që viziton Shqipërinë, është në kërkim të një destinacioni low cost dhe është e pamundur që të mbulosh të gjitha llojet e turizmit. Hotelet elitare, pjesë e projekteve të mëdha në Jug dhe në Gjirin e Lalëzit kërkojnë kohë që të përfundojnë, shton Topuzi.

“Ndërkohë që flasin për një zhvillim të moderuar të strukturave hoteliere, kryesisht ato me 3-4 yje, ndërtimin e një numri të kufizuar resortesh dhe zhvillimin e turizmit familjar, duke vitalizuar fshatrat ekzistues. Kapërcimi me shpejtësi te turizmi elitar do të jetë i vështirë.
Për sa kohë nuk përmirësohet infrastruktura, menaxhimi dhe pastrimi i mbetjeve, si dhe ujërat e zeza, nuk mund të presim që në Shqipëri të vijnë turistë elitarë.

“Duke studiuar me kujdes Strategjitë e Turizmit në 15 vitet e fundit arrin në konkluzionin që Shqipërisë i mungojnë Infrastruktura Bazë (aeroporte, pastrimi i ujërave të zeza, menaxhimi i mbeturinave, përgjegjësi të qarta në të gjitha nivelet për zhvillimin e turizmit, etj.) për të zhvilluar me shpejtësi turizmin elitar, – thotë Topuzi.

Topuzi shprehet se për pjesën e pasurive të paluajtshme në bregdet kryesisht janë të interesuar shqiptarët e diasporës, por edhe të huajt që janë martuar me shqiptarë. Turistët që vijnë në Shqipëri janë rajonalë.
Projektet nuk janë resorte të mirëfillta. Në themel të tyre kanë ndërtimin e vilave të luksit të destinuara për klientët VIP, ndërsa shërbimet e hotelerisë parashikohen në një fazë të dytë.

Krijimi i stokut të vilave në zonat e bregdetit shihet me shqetësim edhe nga Dritan Caka, drejtues i DevInf dhe kryetar i Shoqatës së Ndërmjetësuesve të Pasurive të Paluajtshme, NAREA. Caka argumenton se, në rast se nuk gjendet treg te të huajt, rrezikohet të krijohet stok për vilat në bregdet. Arsyeja kryesore, sipas Cakës, është çmimi i shtrenjtë i tyre dhe mundësia e kufizuar e shqiptarëve.

Juliana Nela, Broker e agjencisë së pasurive të paluajtshme, RE/MAX Koncept pohon se kërkesa për vila dhe për ndërtime cilësore në Jug është e lartë. Por çmimet më të cilat janë propozuar këto projekte janë shumë të larta nga 1’500 – 2000 Euro/m2. “Kjo ka bërë që tregu të jetë në konkurrencë edhe me vende të rajonit si Greqia ose Kroacia, Mali i Zi që ofrojnë cmime të ngjashme por kanë edhe infrastrukturë më të mirë se ne dhe disa avantazhe të tjera, ndër të cilat prania e tyre në panaire e vëmendjen e tregut ndërkombëtar të turizmit si dhe një reputacion më i mirë”, pohon ajo.

Në përgjithësi, investitorët në zonat bregdetare janë të fokusuar në ndërtimin e vilave dhe të shtëpive të banimit, dhe ka shumë pak projekte konkrete për ndërtimin e hoteleve apo resorteve të pushimit. Kthimi nga investimi në resorte nuk i josh investitorët për shkak të kohës së shkurtër të shfrytëzimit dhe kohës së gjatë të nxjerrjes së investimit, por ndërtimi i tyre do të kishte ndikim më të madh për të forcuar sektorin, si dhe në punësim.

Pse? Investimi në vila dhe shtëpi banimi përkthehet nga investitorët si kthim më i shpejtë, ndërsa sektori i turizmit nuk e ka gjetur veten. Ndërtimi i këtyre vilave nuk sjell vlerë të shtuar në turizëm dhe as në punësim, krahasuar me ndikimin që do të kishin resortet apo hotelet.
Arben Dervishi, Sekretar i Përgjithshëm i Shoqatës së Ndërtuesve shton se krahas vilave për shitje, investimet në këto fshatra turistikë duhen shoqëruar edhe me ndërtimin e resorteve.

Caka: Vilat në bregdet, mund të krijohet stok në rast se nuk gjendet treg jashtë

Kërkesa për vila në Tiranë, sipas kryetarit të Shoqatës Kombëtare së Ndërmjetësuesve të Pasurive të Paluajtshme, Dritan Caka, ka qenë në rritje. Sipas Cakës, i cili njëkohësisht drejton një prej agjencive më të vjetra në vend, DevInf, individët kërkojnë vila më modeste në sipërfaqe, deri në 350-400 mijë euro, oferta për të cila ka qenë e ulët. Bregdeti rrezikon stokun, në rast se investitorët nuk arrijnë të kapin tregun e huaj. Vilat janë një variant i mirë për investim, me kthimin më të shpejtë se çdo pasuri tjetër e paluajtshme.

Si ka qenë ecuria në tregun e vilave?

Ecuria për sa i përket këtij produkti në tregun e pasurive të paluajtshme ka qenë e kënaqshme. Ne si agjenci e pasurive të paluajtshme shikojmë se kërkesa për vila në Tiranë është në rritje. Por, ndryshe nga më parë, tregu kërkon vila më të vogla, me sipërfaqe mesatare 300-350 m². N.q.s. do të ndërtohen vila si kompleksi Rolling Hills, do të krijohet stok në treg.

Aktualisht zonat më të kërkuara janë Lundra dhe Farka. Çmimet e vilave variojnë nga 1000-1300 euro për metër në katror.
Në zonat urbane, një ndër më të kërkuarit është blloku i vilave në Selitë. Në 85-90% të rasteve, qëllimi kryesor i blerjes së një vile është për banim, por nuk janë të rralla rastet e blerjes së tyre me qëllim dhënien me qira.
Për sa i përket ecurisë, trend kanë qenë edhe kërkesat sporadike për të blerë një “shtëpi në fshat”. Në kërkim të qetësisë, individët kërkojnë të blejnë shtëpi në fshat rreth Tiranës, si Surreli, Mulleti, Bërzhita, por që këto janë ndërtesa individuale, jo në komplekse të mirëfillta.

Si është oferta nga aktorët e tregut për këtë produkt të tregut të pasurive të paluajtshme?

Për sa i përket ofertës, e shikoj të vakët në Tiranë. Aktualisht ka kërkesë për vila me sipërfaqe më modeste krahasuar me projektet e deritanishme dhe ofertat, nga ana e ndërtuesve për këtë lloj vilash individuale, janë të rralla. Ndërkohë që edhe viletat, të cilat në ndryshim nga vilat, janë individuale dhe të rrethuara me oborr nga të katërta anët, përdoret një godinë për dy ose më shumë shtëpi, rezultuan të pasuksesshme. Individët që blenë vileta apo duplekse, aktualisht po kërkojnë që t’i shesin.

Ndërsa për sa u përket vilave të mëdha, për të cilat oferta nuk ka munguar deri më tani, për mendimin tim është i ezauruar si treg, për një vend me të ardhura si ne. Një vilë e madhe kushton deri në 1 milion euro, për më shumë ka edhe kosto më të larta mirëmbajtje, pasi një shtëpi e tillë ka nevojë për kujdestarë për fëmijët, shofer, punonjës pastrimi dhe është e përballueshme nga një grup i vogël njerëzish. Ndërsa për vilat mesatare ka kërkesë nga shtresa e mesme, biznesmenë, të cilët kanë mundësi që të blejnë një vilë për një shumë prej 350-400 mijë euro, por që mungon oferta.

Si variojnë çmimet e vilave në Tiranë dhe bregdet (sipas zonave)?

Çmimet e shitjes së vilave në Tiranë variojnë nga 1000 deri në 1300 euro për metër në katror. Ka shumë elemente që ndikojnë në përcaktimin e çmimit të një vile, si p.sh., cilësia e ndërtimit, largësia me objektet e tjera, funksionaliteti, etj.

Çmimet e shitjes së vilave në bregdet ndryshojnë në varësi të zonave. Në Gjirin e Lalëzit, çmimi për metër katror i vilave luhatet nga 1000-1600 euro për metër në katror. Në pjesën tjetër të Adriatikut, Golem, çmimi i shitjes i vilave është më i ulët, nga 900-1200 euro për metër në katror. Ndërsa në bregdetin Jon, çmimi i tyre i shitjes fillon nga 1200 euro deri në 1600 euro për metër katror. Për përcaktimin e çmimit të një vile në bregdet ndikon afërsia me bregun e detit, cilësia e ndërtimit, por edhe investitori.

Si e shikoni ofertën për vila në bregdet?

Ndryshe nga Tirana, në mendimin tim, oferta në bregdet është shumë më e lartë se kërkesa për to. Nëse investitorët nuk kërkojnë treg jashtë për shitjen e tyre, duke e bërë këtë edhe me anë të agjencive të pasurive të paluajtshme, rrezikohet që të krijohet stok. Jo të gjithë individët, qoftë dhe ata me të ardhura të larta, janë të gatshëm që të bllokojnë një shumë të madhe parash për vila të shtrenjta në bregdet, duke marrë parasysh se mund t’i përdorin vetëm në muajt e verës, apo edhe gjatë fundjavave. Përdorimi i tyre ulet duke llogaritur se njerëzit për pushime kërkojnë edhe të lëvizin, të shkojnë në destinacione të ndryshme.

Për sa u përket të huajve, deri më tani kanë pasur më shumë interes për të blerë apartamente të vogla, me vlerë deri në 60 mijë euro. Ndërsa interesi për vila është i rrallë dhe rastet e finalizimit të ndonjë transaksioni janë sporadike.
Megjithatë nëse investitorët arrijnë që me anë të marketingut dhe agjencive të pasurive të paluajtshme të kapin treg dhe blerës potencialë jashtë, do të ishte një zhvillim mjaft pozitiv, por unë e shikoj të vështirë.

Në tregun e pasurive të paluajtshme a shihen vilat si një produkt me qëllim investimi (për t’u hedhur në tregun e qirasë apo për rishitje)?

Kthimi nga investimi në vila është një nga më të lartët, të cilin nuk e merr as nga investimet në dyqane apo ndonjë pasuri tjetër e paluajtshme. Nga përllogaritjet e mia, yield-i i investimit në një vilë luhatet nga 6-8%, e cila është një raport shumë i mirë.
Një vilë e cila blihet me një çmim 500-600 mijë euro, jepet me qira mujore mesatarisht 4000-4500 euro.

Çmimet e qirave në varësi të llojit të vilës, vendit dhe sipërfaqes jepen me këto çmime/m2:

Për vila me sipërfaqe modeste, 1500-2000
Vila me sipërfaqe modeste, por në zona të kërkuara, 3000-3500 euro
Në komplekse rezidenciale çmimet e qirave variojnë nga 5000-6000 euro
Vilat në projektet e mëdha si Rolling Hills dhe Long Hills 6000-8000 euro