E ardhmja e ndërtimit pas tërmetit; Kompanitë kërkojnë “zhdukjen” e firmave fantazmë

Tërmeti i 26 nëntorit nxori zbuluar papërgjegjshmërinë ndër vite dhe histori abuzimi të fshehura pas fasadave të bukura të ndërtesave të dy qyteteve më të mëdha të vendit. Së bashku me lagjet informale paraqesin realitetin urbanistik të zonës, ku është përqendruar pjesa më e madhe e popullsisë së vendit.

Deri më tani ekspertiza ka nxjerrë se shkak ka qenë ndërtimi pa cilësi, abuzimi me katet shtesë, ndërhyrjet e bizneseve të kateve të para në strukturë apo dhe përdorimi i lëndës së parë pa cilësi. Sektori i ndërtimit për vite me radhë ka joshur biznesmenë dhe investitorë anonimë pa ekspertizë dhe pa lidhje me fushën, të tërhequr kryesisht prej fitimeve të shpejta. Për fat të keq tërmeti qe i vetmi kolauditator real i ndërtesave në Tiranë dhe Durrës, por që pati koston e lartë të humbjeve të jetës së njerëzve. A do të shërbejë tërmeti si një filtër për ndërtuesit? Është koha që qeveria, ndërtuesit, por edhe e gjithë shoqëria të reflektojë…

Papërgjeshmëria e bilancit tragjik

Edhe pse kanë kaluar vetëm pak javë nga tërmeti i 26 nëntorit, tashmë ka dalë në pah se shkaktari i vërtetë i humbjes së 51 jetëve, lënien e pastrehë të mijëra qytetarëve dhe shkatërrimin e dhjetëra bizneseve në Durrës dhe Tiranë, ishte papërgjegjshmëria e akumuluar në gjithë vitet e tranzicionit. Ashtu si energjia e tërmetit, kjo papërgjegjshmëri nxori në pah realitetin e trishtë urbanistik, të dy qyteteve më të mëdha në vend. Një listë e gjatë shkeljesh që nga lejet e ndërtimit të dhëna në zona jo të përshtatshme për urbanizim masiv, shtesa katesh, ndërhyrje në katet e para për shfrytëzim si ambiente biznesi, apo edhe cilësia e dobët e lëndës së parë, janë evidentuar si shkaqet kryesore.

Edhe pse tërmeti i 26 nëntorit, ishte mjaft i fuqishëm, fakti tregoi se për dy godina të ndërtuara ngjitur, njëra do të qëndronte stoike, ndërsa tjetra do të shembej përdhe. Besnik Aliaj, urbanist, rektor i Univeristetit Polis shprehet se ngjarjet e fund-nëntorit 2019 mishëruan një krizë të paralajmëruar sa i përket sigurisë dhe cilësisë̈ së planifikimit, ndërtimit, administrimit dhe qeverisjes të territorit/qyteteve në të gjitha hallkat dhe dimensionet në Shqipëri.

Për ekspertët, tërmeti i 26 nëntorit, ishte i vetmi kolauditator real i ndërtesave në Tiranë dhe Durrës.

Sipas Hajredin Fratarit, ndërtues, ky termet tregoi se 99% të banesave i rezistuan shumë mirë tërmetit, i cili duhet thënë se ishte i një force të madhe. Ai pohon se banesat deri në 1993 janë llogaritur për të përballuar tërmet deri në 6 ballë, ndërsa për ndërtesat e rëndësisë së veçantë deri në 7 ballë. Kjo ishte kryesisht për shkak edhe të ekonomisë së dobët në shtetin komunist. Megjithatë pjesa më e madhe e godinave, ku duhet theksuar nuk ishin bërë ndërhyrje, i rezistuan një tërmeti që zgjati më shumë se 30 sekonda dhe me një shkallë rihter 6.4. Fratari thotë se për këtë fakt ishte një fat që nuk pati më shumë dëmtime.

Sokol Kika i “Kika Konstruksion”, një tjetër ndërtues me përvojë shumë vjeçare në ndërtimin e ndërtesave për banim në vend, e shikon problematikën si një fenomen shoqëror, edhe pse sektori i ndërtimit shfaq në mënyrë direkte dëmet materiale.

Nga konstatimi i tij si ndërtues, fatkeqësia natyrore tregoi nivelet më të larta të papërgjegjshmërisë në ndërtim. Disa nga arsyet, që ai si ndërtues ka evidentuar, janë së pari abuzimet me shtesat e kateve, përdorimi i materialeve jo të përshtatshme dhe kategorikisht të ndaluara në ndërtim, sikurse ka qenë përdorimi i rërës së detit në ndërtim fund viteve ‘80 dhe deri nga viti ‘93, cilësia e dobët e tullave që janë thërrmuar më shpejt se sa janë përllogaritur që të mbajnë.

“Në aspektin e elasticitetit shumë godina në Durrës duke qenë me shumë kate patën lëkundje të mëdha duke sjellë edhe probleme me muraturën edhe për një fakt të thjeshtë, janë nisur nga toka. Duke qenë se janë afër detit duhet të kishin pasur themele të thella nëntokë. Themelet nëntokë arrijnë një gjendje më stabël dhe shpërndajnë tensionin e krijuan nga tërmeti. Pallatet me kate nëntokë janë më të sigurt,” shpjegon Kika.

Kostot e ndërtimit, sa kushton cilësia

Fratari përllogarit se për një apartament me sipërfaqe prej 100 metër katror, i cili shitet me një çmim mesatar në Tiranë prej 1000 euro dhe përmban rreth 150 kg hekur në strukturën e tij, nëse do t’i shtohet 100 kg hekur më shumë, kostoja e shtuar është vetëm 60 euro.

Sipas përllogaritje të kostove, karabinaja e një godine, pa përfshirë taksat, por vetëm hekurin edhe çimenton shkon rreth 100 euro për metër katror. Kurse, sikurse ai sqaron, punimet e brendshme kushtojnë shumë pasi tani janë futur edhe produkte të reja dhe novatore.

Viti 2018 shënoi një vit negativ për sa i përket ndryshimit vjetor të shpenzimeve në ndërtim. Rënie shënuan shpenzimet për materia ndërtimi, si dhe ato për materiale elektrike, ndërsa shpenzimet vjetore për materiale hidrosanitare u rritën në raport me një vit më parë.

Indeksi i Kushtimit në Ndërtim (për Banesat) mat ecurinë e çmimeve të: materialeve të ndërtimit, kostos së punës, makinerisë, transportit, energjisë dhe kostove të tjera që përdoren në ndërtimin e një banese tipike (8-10 kate).

Inxhinier Raniel Sulaj, Drejtor i Departamentit të Projekteve të Ndërtimit, Gener 2, thekson që inxhinierët projektues konstruktorë kane aplikuar Eurokodet në projekte, fakt ky që doli shume mirë në pah pas tërmetit të 26 Nëntorit.

Për kompanitë e ndërtimit, siguria dhe cilësia në ndërtimin e një objekti duhet të jetë prioritare dhe vendoset para çdo ndikimi në kosto. Sipas tij në investimet e Gener2 fokusi ndaj kostove është mbështetur kryesisht te menaxhimi në mënyrë eficiente i burimeve njerëzore dhe makinerive, duke hedhur në treg produktet dhe materialet më inovative që ekzistojnë në botë, të cilat, sigurisht janë me kosto shumë herë më të lartë se produktet dhe materialet tradicionale.

Sipas Fratarit në të ardhmen do të shikohen metoda të reja të ndërtimit, sikurse janë në botë, për të ecur me ritmin e tyre.

“Në përgjithësi konstruksionet rezistuan shumë mirë nga tërmeti, ndërsa dobësi treguan muret me tullë. Në botë muret ndahet me materiale alternative, të cilat janë më të lehta dhe më të mira, por mentaliteti mesdhetar është pak i vështirë që të ndryshojë. Të gjitha ndërtimet që janë bërë me kartonxhes nuk kanë pësuar asgjë, nuk kanë asnjë plasaritje”,- thotë ai.

Kush ka ndërtuar në Shqipëri

Sipas të dhënave nga INSTAT, në Shqipëri numërohen 2,265 firma aktive që merren me ndërtimin e ndërtesave, apo sa 2% e numrit total të ndërmarrjeve aktive në vend (duke përjashtuar fermerët). Ndonëse numri i tyre ka qenë në rënie të vazhdueshme që prej 2013-s, për aktorët e tregut është shqetësuese se si firma pa ekspertizën e duhur në ndërtim marrin përsipër të ndërtojnë godina me shumë kate.

Sokol Kika thotë se sektori i ndërtimit ka tërhequr shumë firma anonime, të cilat janë krijuar nga hiçi dhe kanë nisur të ndërtojnë fuqishëm në treg. Sipas tij mjafton të shikojnë se Shoqata e Ndërtimit ka vetëm 300 firma anëtare në një kohë ku numri i tyre real në treg është disa herë më i lartë.

Ai shpjegon se performanca e një firme varet kryesisht nga aftësia e stafit teknik.

“Një projekt ndërtimi në rastin më të mirë zgjat katër vite. Një vit është minimumi procedura e projektimit, dy vite e ndërtimit dhe duhet 1 deri në 2 vite për kolaudimin, hipotekimi dhe shitjen. Prandaj firmat e ndërtimit kërkojnë që të kenë një staf teknik shumë të specializuar dhe organizuar”- thotë ai.

“Ne si firmë ndërtimi kemi kontrolle të shpeshta gjatë një viti. Në përgjithësi inspektoriatet kanë njerëz të formuar, që vetëm me analizën e menaxhimit të riskut nga zyrat mund të përcaktojnë firmat e ndërtimit që duhet inspektuar. Unë duhet patjetër që të bëj kontrollin e betonit në çdo soletë që hedh, apo të hekurit që hedh. Kur bëhet kolaudimi i bashkëngjis të gjitha analizat,”- përfundon ai.

Hajredin Fratari analizon situatën e sektorit të ndërtimit në vend dhe risjell në vëmendje se pas vitit ‘97 lindën si kërpudhat ndërmarrjet e ndërtimit, ku kryesisht drejtoheshin nga tregtarë që donin të vinin në punë paratë, të cilat përdornin licencën e inxhinierëve. Prandaj, sipas tij, duhet të bëhet kategorizimi i ndërmarrjeve të ndërtimit, kur të marrin lejet e ndërtimit.

Shqetësim për aktorët e tregut është se këtë vit janë dhënë shumë leje ndërtimi dhe ata që e kanë marrë këtë leje nuk do të ndalojnë. Ata shpresojnë që tërmeti së paku të shërbejë si një lloj filtri te klientët finalë, për të zgjedhur ndërtues seriozë.

“Në të gjithë botën që të bëhesh ndërtues duhet të kesh eksperiencë shkallë-shkallë. Që të bëhesh ndërtues duhet të kesh eksperiencën e gjatë që hapa pas hapi të bësh ndërtime siç po bëhen tani me 44 kate,” thotë Hajredin Fratari.

Aktorët e tregut shprehen se klientët kanë më shumë oferta për banesa në treg, por kanë edhe mungesë informacioni mbi morinë e projekteve që kanë hedhur në tregun e pasurive të paluajtshme. Sipas tyre kjo përbën një terren të mirë për ndërtuesit jo seriozë.

Brenda një zone, sipas tyre, ka diferenca të theksuara në çmimin e shitjes të objekteve. Ata e paraqesin më të vështirë situatën, pasi ngjitur mund të kesh një ndërtues që shet me një çmim për metër katror 500 euro më të lirë. Sipas tyre nuk mund të ketë diferenca kaq të mëdha në çmimet e ndërtimit, pa cenuar cilësinë.

Durrësi dhe Tirana, masakra e urbanizimit dhe krijimi i lagjeve të reja

Tirana dhe Durrësi janë dy qytetet më të urbanizuara dhe populluara të vendit, ku mania e ndërtimeve pa kriter dhe shpesh informale ka mbizotëruar të dy këto qytete. Besnik Aliaj, Rektor i Universitetit Polis, thekson se duhet të ndërgjegjësohemi për mënyrën se si duhet të planifikojmë̈ dhe mbi të gjitha se si duhet të zhvillojmë̈ territorin në Shqipëri. Ai shton se duhet të ndërmarrim në këtë moment veprime që do të adresojnë parandalimin, zbutjen dhe menaxhimin e krizave në periudhën afatgjatë. “Pra, është e rëndësishme që njëkohësisht me urgjencën, të nisim një proces analize dhe reflektimi të thellë parapërgatitës për krizat e të ardhmes”.

Gjatë vitit 2018 vetëm popullsitë e qarqeve të Tiranës, Durrësit dhe Vlorës janë rritur, ndërsa të gjitha qarqet e tjera kishin një normë negative të rritjes së popullsisë. Qarku i Tiranës ka pasur nivelin më të lartë të rritjes së popullsisë gjatë vitit 2018, pasi u shtua me 1,88 % krahasuar me vitin 2017. Bashkia e Tiranës ka pasur rritjen më të lartë të popullsisë pa migracionin ndërkombëtar, gjatë vitit 2018, pasi u rrit me 10.051 banorë, e ndjekur nga bashkia Durrës, e cila u rrit me 1.679 banorë, sipas INSTAT. Qarku i Tiranës ka dendësinë më të lartë të popullsisë në vend, më shumë se 538 banorë për kilometër katror, në vitin 2018. Dendësia e popullsisë në 2018 ishte 100 banorë për km². Dendësia e popullsisë ka mbetur pothuajse në të njëjtat nivele gjatë pesë viteve të kaluara. Qarku i Tiranës ka dendësinë më të lartë të popullsisë, me 538 banorë për km², në vitin 2018. Qarku me dendësinë e dytë më të lartë të popullsisë është ai i Durrësit, me 378 banorë për km².

Krijimi i zonave të reja rurale do të jetë një sfidë për urbanistët. Ndërtuesit shprehen se ato duhet të vijnë së bashku me përmirësimin e lehtësive, pasi blerësit nuk preferojnë që të shkojnë në zona ku mungojnë ato. Sipas ndërtuesve zhvendosja e ndërtimit dhe zonat e lejuara nuk përcaktohen nga kompanitë e ndërtimit, por nga plani urbanistik. Brenda planit urbanistik, kompanitë përzgjedhin trojet e lira për të zhvilluar projekte. Për klientët është një kosto e lartë të jetosh në rrethina, pasi shpesh ka mungesë të infrastrukturës.

Sipas Fratarit, te ndërtuesit është tashmë tendenca për të mos ndërtuar projekte të veçanta, por rezidenca banimi. Vështirësia për të nxjerrë leje është e njëjtë si të nxjerrësh leje për godinë. “Ndërtimi i lagjeve të reja ka diçka të mirë pasi, bëhet me të gjithë lehtësitë e nevojshme që kërkon një lagje. Në përgjithësi në këto lagje ke shtresën e mesme të nëpunësve dhe janë të preferuara,”- thotë ai.

Sipas inxhinierit Raniel Sulaj, i Gener2, ndërtimi në zonat rurale ka vite që është në zhvillim, dhe ndoshta mund të ketë një rritje të kërkesës në vijim, por gjithmonë mbetet për t’u vlerësuar në të ardhmen. Sipas tij tërmetet do të ndikojnë në mënyrë domethënëse në zhvendosjen e ndërtimit në zonat rurale./Monitor/