Themele të brishta

Çmimet e banesave i rezistuan rritjes së fundit të normave të interesit. A do t’ia dalin edhe këtë herë? Faktorët që mbështetën tregun e banesave gjatë rritjes së fundit të kostove të huamarrjes nuk ekzistojnë më, shkruan The Economist

Rritja e yieldeve të obligacioneve po vë në rrezik financat e qeverive. Por ajo do të ndryshojë edhe tregun e banesave. Në fund të fundit, norma e interesit për shumicën e kredive hipotekore në SHBA ndjek nga afër yieldin e bonove dhjetëvjeçare të Thesarit amerikan, i cili aktualisht është rreth 5 për qind, niveli më i lartë në dy dekada.

Në Gjermani, bankat i përcaktojnë normat e kredive hipotekore duke u bazuar te yield-et e obligacioneve afatgjata të qeverisë gjermane dhe e njëjta logjikë zbatohet edhe në ekonomi të tjera të pasura.

Nëse normat e interesit mbeten të larta, e aq më tepër nëse rriten më tej, ndërthurja e disa faktorëve mund të sjellë një periudhë të gjatë dobësie për çmimet e banesave.

Pas rritjes së fundit të kostove të huamarrjes, në vitet 2022-2023, tregu global i banesave e përballoi situatën çuditërisht mirë. Edhe duke marrë parasysh inflacionin e viteve të fundit, çmimet e banesave në vendet e pasura janë vetëm 4 për qind nën nivelin më të lartë historik.

Është e vërtetë se disa tregje janë lëkundur. Në Zelandën e Re, ku gjatë pandemisë së COVID-19 tregu i banesave u shkëput plotësisht nga treguesit bazë të ekonomisë, vlera reale e banesave ka rënë me 25 për qind nga kulmi. Edhe tregu gjerman i banesave, zakonisht i njohur për qëndrueshmërinë e tij, ka shënuar rënie të fortë.

Por në shumë vende të tjera po vërehet një lloj bumi në tregun e banesave. Në Australi, çmimet reale të banesave janë pak mbi kulmin e arritur gjatë pandemisë.

Në zonat më luksoze të San Franciskos, në lagjet ku kanë shtëpi Sam Altman, Jensen Huang dhe drejtues të tjerë të industrisë së IA-së, të njohur aq mirë sa shpesh përmenden vetëm me emër, çmimet e banesave janë rritur me 20 për qind gjatë vitit të fundit.

Disa tregje janë edhe më të favorshme për pronarët, ose, nga këndvështrimi i blerësve, edhe më të papërballueshme. Dikush që pati largpamësinë të blinte një shtëpi në Portugali gjatë ditëve të vështira të krizës së borxhit të Eurozonës në vitin 2013, sot do të zotëronte një pronë me vlerë reale pothuajse 200 për qind më të lartë.

Askush nuk e di se si do të lëvizin normat e interesit në të ardhmen. Megjithatë, investitorët janë të shqetësuar për tregun e banesave. Në SHBA, aksionet e kompanive të lidhura me sektorin e banesave, si kompanitë e ndërtimit, kanë pasur një ecuri 16 pikë përqindje më të dobët se tregu i gjerë i aksioneve që nga qershori.

UBS vlerëson se vitin e ardhshëm, përfitueshmëria e kompanive britanike të ndërtimit të banesave do të bjerë në nivelin më të ulët që prej periudhës pas krizës financiare globale të viteve 2007-2009.

Edhe në Australi, ku duket sikur asgjë nuk mund ta tronditë tregun e banesave, çmimet e aksioneve të kompanive të ndërtimit janë 10 për qind nën nivelet më të larta të arritura së fundmi. Tre faktorë tregojnë se tregu i banesave në vendet e pasura është i cenueshëm ndaj normave më të larta të interesit: kreditë hipotekore, financat e familjeve dhe oferta e banesave.

Së pari, kreditë hipotekore. Familjet hynë në periudhën e fundit të rritjes së normave të interesit të mbrojtura në mënyrë të pazakontë nga efektet e saj. Gjatë pandemisë, shumë amerikanë rifinancuan kreditë e tyre hipotekore me norma fikse prej 3 për qind për 30 vjet.

Australianët nxituan të merrnin kredi hipotekore me norma fikse, të cilat banka qendrore në praktikë i kishte bërë më të favorshme se kreditë me norma të ndryshueshme, falë një mekanizmi financimi afatgjatë (term funding facility) që u jepte bankave tregtare financim me norma jashtëzakonisht të ulëta për periudha të përcaktuara.

Në Britani, deri në vitin 2022, një pjesë e vogël e kredive hipotekore kishte norma të fiksuara për më shumë se dhjetë vjet, diçka që dikur konsiderohej po aq e pamundur sa të siguroje një fotografi me rezolucion të lartë të përbindëshit të Loch Nessit. Këto norma fikse i mbrojtën huamarrësit kur normat e interesit filluan të rriteshin.

Sot, mbajtësit e kredive hipotekore kanë shumë më pak mbrojtje. Në shumicën e vendeve për të cilat The Economist arriti të gjente të dhëna të besueshme, familjet kanë zgjedhur kredi me norma të ndryshueshme interesi, me shpresën se normat do të bien.

Në Australi, pjesa e kredive hipotekore ekzistuese me norma fikse ka rënë nga pothuajse 40 për qind në vitin 2022, në rreth 5% sot. Në Kanada, pjesa e kredive me norma të ndryshueshme është dyfishuar krahasuar me nivelin e vitit 2020. Edhe në SHBA, vendi i kredive hipotekore me norma fikse afatgjata, normat e ndryshueshme përdoren më shumë se në vitin 2021.

Edhe familjet që vazhdojnë të zgjedhin norma fikse, shpesh i fiksojnë ato për periudha më të shkurtra. Përllogaritjet e The Economist tregojnë se britanikët që zgjedhin sot një normë fikse për kredinë hipotekore e bëjnë këtë për 2.4 vjet, nga kulmi i fundit prej 2.7 vjetësh. Në Kanada, shkurtimi i periudhës efektive gjatë së cilës norma mbetet fikse duket shumë më i fortë.

Faktori i dytë që ndihmoi familjet në vitet 2022-2023 ishin kursimet. Masat bujare të mbështetjes financiare gjatë pandemisë u kishin lënë familjeve në vendet e pasura rreth 5 trilionë dollarë kursime “të tepërta”, ekuivalente në atë kohë me rreth një të dhjetën e PBB-së.

Njerëzit ankoheshin për një “krizë të kostos së jetesës”, ndërsa çmimet dhe normat e interesit rriteshin, por shumë prej tyre mund të përdornin këto kursime për të përballuar shpenzimet. Sot, pjesa më e madhe e kursimeve të tepërta është shpenzuar.

Sipas një studimi të publikuar nga Rezerva Federale e San Franciskos, amerikanët i kishin shpenzuar deri në mesin e vitit 2024 rreth 2 trilionë dollarët e kursimeve shtesë të krijuara gjatë pandemisë. Në Bashkimin Europian, depozitat e familjeve kanë një vlerë të barabartë me 67% të PBB-së, nga niveli më i lartë i viteve të fundit prej 77 për qind.

Faktori i tretë dhe i fundit për çmimet lidhet me ofertën e banesave. Rritja e normave të interesit në vitet 2022-2023 erdhi pas një periudhe të gjatë së cilës ritmi i ndërtimit të banesave kishte qenë jashtëzakonisht i ngadaltë.

Mijëvjeçarët, që shpresonin të kalonin nga qiraja te pronësia e një banese, kishin pak alternativa përveçse të paguanin çmime të larta për ofertën e kufizuar që ekzistonte në treg.

Megjithatë, pavarësisht normave më të larta të interesit të viteve të fundit, ndërtimi i banesave në shumicën e vendeve të përfshira në analizën e The Economist mbetet në nivele më të larta se në mesin e viteve 2010.

Bankat janë të forta dhe mbështetësit e rritjes së ndërtimeve, të njohur si YIMBY, nga shprehja “yes in my back yard”, pra “po, edhe në lagjen time”, kanë ushtruar presion mbi qeveritë vendore për të lehtësuar rregullat e planifikimit urban.

Gjatë pesë viteve të fundit, në SHBA janë shtuar 7.3 milionë banesa, krahasuar me 6.1 milionë gjatë pesë viteve paraardhëse.

Në Auckland, qyteti më i madh i Zelandës së Re, politikanët që mbështesin rritjen e ofertës së banesave e çuan numrin e lejeve për ndërtimin e njësive të banimit në 16 mijë vitin e kaluar, një rritje e madhe krahasuar me nivelet tipike të periudhës para pandemisë.

Numri i banesave të nxjerra në shitje vazhdon të rritet, duke u dhënë blerësve më shumë fuqi negociuese. Për herë të parë pas shumë vitesh, blerja e një banese mund të mos jetë më një investim ku çmimet pritet të lëvizin vetëm në një drejtim – lart./The Economist/ Monitor/